Оренда в Німеччині: як закон про Mietpreisbremse допомагає платити менше

Оренда житла в Німеччині продовжує залишатися одним із найболючіших питань для багатьох — зокрема, й для українців, які переїхали до країни. Через постійне зростання цін на оренду, уряд впровадив законодавчий механізм, який має на меті обмежити необґрунтоване підвищення вартості житла — це так званий Mietpreisbremse, що в перекладі буквально означає “гальмо орендної ціни”.

Що таке Mietpreisbremse?

Це законодавчий інструмент, який діє з 2015 року і дозволяє федеральним землям обмежувати підняття цін на оренду у “напружених” регіонах. Якщо новий орендар підписує контракт, орендодавець має право підняти ціну максимум на 10% від середньої ринкової вартості житла в районі.

Наприклад, якщо середня оренда в Гамбурзі в певному районі становить 10 євро за м², то орендодавець має право просити не більше 11 євро за м² для нових мешканців.

У яких регіонах Німеччини діє Mietpreisbremse?

На момент публікації закон працює в 13 з 16 федеральних земель, серед яких:

• Берлін — уся територія міста;
• Баварія — включно з Мюнхеном, Регенсбургом, Інґольштадтом;
• Гамбург;
• Гессен — Франкфурт, Дармштадт тощо;
• Північний Рейн-Вестфалія — Кельн, Дюссельдорф, Мюнстер;
• Саксонія — Дрезден, Лейпциг;
• Мекленбург-Передня Померанія — Росток, Ґрайфсвальд.

Повний список міст та терміни дії обмеження оренди регулярно оновлюється урядами земель.

Коли Mietpreisbremse не працює?

Обмеження не застосовується в таких випадках:

• житло збудоване після жовтня 2014 року;
• після капітального ремонту житло здається вперше;
• укладено індексний або ступеневий договір оренди;
• попередній орендар уже платив завищену орендну плату.

Також закон не діє в трьох федеральних землях: Саксонія-Ангальт, Саар і Шлезвіг-Гольштейн (після скасування правил у 2020 році).

Що робити, якщо ціна завищена?

Варто звернутись до Mietspiegel (довідника середніх цін на оренду у місті), який публікують місцеві органи самоврядування. Якщо ціна перевищує дозволені 10%, її можна оскаржити. Найкраще спершу підписати договір, а вже потім на законних підставах вимагати повернення переплати — на це є 30 місяців.

Важливо: якщо договір укладено після 1 квітня 2020 року, повернути переплачені кошти можна заднім числом з моменту укладення угоди. У випадку старших договорів — лише з моменту подання скарги.

Де отримати допомогу?

Українцям у Німеччині, які ще не знайомі з юридичними тонкощами, варто звертатися до:

• Mietverein (об’єднання орендарів);
• юридичних страхових компаній, які покривають витрати на суди;
• муніципальних консультаційних центрів з правових питань.

На сайті ЮА Мігрант ви також можете знайти детальні пояснення щодо захисту прав орендарів у Німеччині, з урахуванням нюансів для іноземців.

Чи варто боротися за справедливу ціну?

Попри складнощі, практика показує: 9 з 10 договорів оренди в Німеччині мають завищену вартість. Багато орендарів не користуються правом на зниження ціни, бо не знають про нього або бояться втратити житло. Але закон на боці орендаря — головне діяти впевнено і з дотриманням процедури.

Ваш досвід проживання в орендованому житлі в Німеччині може стати важливим для інших. Якщо стикалися з проблемами або змогли скористатися правами за Mietpreisbremse — не вагайтеся поділитися цим із іншими читачами.