Здаєте квартиру подобово в Польщі? Сейм ухвалив закон, який дозволить забороняти таку оренду

У Польщі готуються суттєві зміни для власників квартир, які здають житло подобово через Airbnb, Booking та інші сервіси. 8 жовтня 2026 року Сейм ухвалив закон, який дозволить житловим спільнотам забороняти короткострокову оренду у своїх будинках, а місцевій владі — створювати спеціальні зони, де така діяльність буде обмежена або повністю заборонена. Нові правила також передбачають реєстрацію об’єктів, додаткові перевірки та санкції за порушення. Розповідаємо, кого торкнуться зміни, коли вони запрацюють і що варто знати українцям, які здають нерухомість у Польщі.

ЗМІСТ

• Що змінює новий закон про подобову оренду квартир у Польщі
• Чи зможуть сусіди заборонити здавати квартиру через Airbnb або Booking
• У яких містах Польщі можуть заборонити короткострокову оренду
• Які квартири підпадатимуть під нові обмеження
• Чи потрібно буде реєструвати квартиру для подобової оренди
• Які штрафи та санкції загрожуватимуть власникам квартир
• Коли новий закон про короткострокову оренду набуде чинності
• Що робити українцям, які здають квартири в Польщі
• Чи торкнуться нові правила звичайної довгострокової оренди

Що змінює новий закон про подобову оренду квартир у Польщі

8 жовтня 2026 року польський Сейм підтримав поправки до закону про готельні послуги, туристичних гідів та екскурсоводів (ustawa o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych).

Закон отримав значну підтримку депутатів. За його ухвалення проголосували 407 парламентарів, 24 були проти, а 9 утрималися.

Основна мета змін — посилити контроль над ринком короткострокової оренди житла, який активно розвивається у великих польських містах і туристичних регіонах.

Закон передбачає кілька важливих нововведень:

• Житлові спільноти та кооперативи зможуть ухвалювати рішення про заборону короткострокової оренди у своїх будинках.
• Місцева влада отримає можливість створювати спеціальні зони з обмеженнями або забороною подобової оренди.
• Передбачається створення загальнодержавного реєстру туристичних об’єктів розміщення.
• Посилиться контроль за дотриманням громадського порядку та безпеки.
• За визначені порушення власники або оператори об’єктів можуть втратити можливість продовжувати діяльність.

За поясненнями Міністерства спорту і туризму Польщі (Ministerstwo Sportu i Turystyki), нові механізми мають допомогти мешканцям будинків реагувати на постійний шум, порушення нічної тиші та інші проблеми, які інколи виникають через часту зміну туристів.

Важливо: рішення Сейму ще не означає негайного набрання законом чинності. Станом на 21 жовтня 2026 року документ перебуває на подальшому етапі законодавчої процедури.

Чи зможуть сусіди заборонити здавати квартиру через Airbnb або Booking

Одне з найпомітніших нововведень стосується повноважень житлових спільнот (wspólnoty mieszkaniowe) та житлових кооперативів (spółdzielnie mieszkaniowe).

Після набрання чинності відповідними положеннями вони зможуть ухвалювати рішення про заборону короткострокової оренди у конкретному будинку.

Наприклад, якщо в багатоквартирному будинку кілька помешкань регулярно здають туристам на одну-дві ночі, а мешканці скаржаться на шум або порушення порядку, житлова спільнота зможе розглянути питання про заборону такого способу використання квартир.

Однак один незадоволений сусід не зможе самостійно заборонити власнику здавати квартиру. Для встановлення заборони потрібне відповідне рішення житлової спільноти або кооперативу, ухвалене за передбаченою процедурою.

У житлових кооперативах закон передбачає вимогу підтримки рішення більш ніж 50% осіб, які мають право голосу. Для житлових спільнот застосовуватимуться відповідні правила голосування.

Якщо заборону ухвалять, оператор короткострокової оренди матиме шість місяців для припинення такої діяльності у відповідному будинку.

Таким чином, навіть право власності на квартиру саме по собі не гарантуватиме можливості необмежено використовувати її для туристичного розміщення.

У яких містах Польщі можуть заборонити короткострокову оренду

Новий закон передбачає, що органи місцевого самоврядування зможуть визначати території, де короткострокова оренда буде обмежена або заборонена.

Такі території називатимуться зонами заборони короткострокової оренди — strefy zakazu najmu krótkoterminowego.

Відповідне рішення зможе ухвалити рада гміни (rada gminy) за поданням війта, бурмістра або президента міста.

При цьому обмеження необов’язково охоплюватимуть ціле місто. Місцева влада зможе встановлювати їх для:

• окремих районів або частин міста;
• визначених територій чи об’єктів;
• конкретних періодів року або днів, коли туристичне навантаження особливо високе.

Особливе значення такі повноваження можуть мати для туристичних міст, зокрема Кракова (Kraków), Варшави (Warszawa), Гданська (Gdańsk) чи Вроцлава (Wrocław), де короткострокова оренда є популярною.

Проте це не означає, що в перелічених містах уже ухвалили відповідні заборони. Кожна гміна повинна буде самостійно вирішити, чи запроваджувати такі зони, та визначити їхні межі.

Які квартири підпадатимуть під нові обмеження

Відповідно до ухвалених Сеймом змін, короткостроковою орендою (najem krótkoterminowy) вважатимуть послуги тимчасового розміщення тривалістю не більше 30 днів.

Йдеться насамперед про квартири та інші об’єкти, які використовуються для надання короткострокових послуг проживання туристам або іншим гостям.

Наприклад:

• Квартира здається туристам на вихідні.
• Власник пропонує житло на кілька ночей через Airbnb.
• Помешкання регулярно бронюють на тиждень або два через Booking.
• Квартиру використовують як туристичні апартаменти для коротких поїздок.

Водночас важливе значення має не лише кількість днів, а й характер послуги та фактичне використання житла. Звичайний договір оренди для постійного проживання не слід автоматично прирівнювати до туристичного розміщення.

Чи потрібно буде реєструвати квартиру для подобової оренди

Так. Закон передбачає створення загальнодержавної системи обліку туристичних об’єктів — Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych.

До неї мають потрапляти об’єкти, які надають послуги короткострокового проживання, включно з приватними квартирами.

Запровадження такого обліку має допомогти державним органам контролювати ринок туристичного розміщення та виявляти діяльність, яка здійснюється без належної реєстрації.

Крім того, передбачається встановлення додаткових вимог до об’єктів:

• наявність правил перебування гостей;
• інформація про власника або адміністратора та можливість зв’язку з ним;
• дотримання вимог безпеки, зокрема протипожежних;
• належне внесення інформації про об’єкт до передбачених законом систем обліку.

Нові механізми також пов’язані з європейськими правилами обміну інформацією про короткострокову оренду. Передбачається, що онлайн-платформи передаватимуть визначені дані про бронювання та об’єкти розміщення відповідним органам.

Це означає, що власникам квартир, які працюють через Airbnb, Booking та подібні сервіси, потрібно буде уважніше стежити за виконанням вимог щодо реєстрації й надання туристичних послуг.

Які штрафи та санкції загрожуватимуть власникам квартир

Ухвалений закон передбачає посилення відповідальності за порушення правил надання короткострокового житла.

Зокрема, санкції передбачені за діяльність без необхідної реєстрації та незаконне надання послуг розміщення.

Окремий механізм стосується систематичних порушень безпеки або громадського порядку.

Якщо протягом шести місяців уповноважені органи встановлять три порушення вимог безпеки чи громадського порядку, місцева влада повинна буде виключити відповідний об’єкт із реєстру місць надання готельних послуг.

Наприклад, підставою для перевірок можуть стати систематичні скарги мешканців на нічний шум, порушення порядку або небезпечні умови перебування гостей.

При цьому важливо розуміти: сама скарга сусіда ще не дорівнює офіційно встановленому порушенню. Для застосування зазначеного механізму порушення повинні бути підтверджені компетентними органами.

Закон також передбачає можливість звернення по перевірку з боку житлових спільнот, кооперативів і мешканців відповідної або сусідньої нерухомості.

Розмір конкретної санкції залежатиме від виду порушення та відповідних правових положень. Не кожне порушення автоматично означатиме втрату можливості здавати житло.

Коли новий закон про короткострокову оренду набуде чинності

Це одне з найважливіших питань для власників нерухомості. Попри підтримку Сейму 8 жовтня 2026 року, закон ще повинен завершити законодавчу процедуру.

Після розгляду в Сенаті та завершення парламентського процесу документ має бути переданий президенту Польщі. Для набрання чинності він повинен бути підписаний і офіційно опублікований у Dziennik Ustaw.

У законі передбачено різні терміни початку застосування положень:

• Через 14 днів після офіційного опублікування — загальний термін набрання чинності більшістю положень.
• З 1 січня 2028 року — запланований початок дії механізмів, які дозволять житловим спільнотам і кооперативам забороняти короткострокову оренду, а гмінам — створювати спеціальні зони обмежень.

Отже, заборони, які зможуть запроваджувати житлові спільноти та місцева влада, не починають діяти негайно після голосування Сейму.

Дата 1 січня 2028 року передбачена ухваленим Сеймом текстом закону. Вона може змінитися, якщо відповідні положення будуть скориговані під час подальшої законодавчої процедури.

Що робити українцям, які здають квартири в Польщі

Нові правила можуть бути актуальними і для громадян України, які володіють нерухомістю в Польщі або мають законні підстави використовувати житло для надання короткострокових послуг розміщення.

Варто заздалегідь підготуватися до можливих змін.

1. Перевірте статус будинку. З’ясуйте, чи діє у вашому будинку wspólnota mieszkaniowa або spółdzielnia mieszkaniowa та як ухвалюються рішення щодо використання приміщень.
2. Стежте за рішеннями місцевої влади. Якщо квартира розташована в туристичній частині міста, важливо перевіряти майбутні рішення гміни щодо зон обмеження короткострокової оренди.
3. Уточніть вимоги щодо реєстрації. Перевірте, які обов’язки вже діють для вашого об’єкта, а які з’являться після набрання чинності новим законом.
4. Подбайте про правила для гостей. Чітко визначте умови проживання, дотримання тиші, користування спільними приміщеннями та контакт для вирішення проблем.
5. Перевірте умови безпеки. Зверніть увагу на протипожежні вимоги та технічний стан житла.
6. Оцініть альтернативи. Якщо короткострокову оренду в будинку чи районі обмежать, одним із варіантів може бути перехід на звичайну довгострокову оренду.

Якщо квартира здається не власником, а орендарем у межах суборенди, необхідно також перевірити умови договору з власником житла. Сам факт користування платформою бронювання не надає автоматичного права передавати помешкання третім особам.

Чи торкнуться нові правила звичайної довгострокової оренди

Закон насамперед спрямований на регулювання короткострокового туристичного розміщення, а не на звичайні договори оренди квартир для постійного проживання.

Наприклад, якщо людина винаймає квартиру у Варшаві на рік для проживання з родиною, така ситуація суттєво відрізняється від регулярного здавання того самого помешкання туристам на кілька ночей.

Відповідно, ухвалені Сеймом зміни не означають загальної заборони на здавання квартир в оренду в Польщі.

Також не йдеться про автоматичне виселення звичайних орендарів або припинення чинних довгострокових договорів найму житла.

Основна відмінність полягає в характері використання квартири: для постійного проживання або для надання короткострокових послуг розміщення.

Підсумок: Польща поступово запроваджує жорсткіші правила для ринку подобової оренди. Якщо закон остаточно набуде чинності в ухваленій Сеймом редакції, житлові спільноти зможуть забороняти короткострокову оренду у своїх будинках, місцева влада — встановлювати відповідні обмеження на окремих територіях, а власникам доведеться приділяти більше уваги реєстрації, безпеці та дотриманню встановлених правил. Водночас ключові повноваження щодо запровадження місцевих заборон передбачено з 1 січня 2028 року, а не відразу після голосування депутатів.

Джерело: Ministerstwo Sportu i Turystyki — офіційне повідомлення про ухвалення закону щодо короткострокової оренди від 12 жовтня 2026 року.