Купити квартиру, відремонтувати і продати дорожче: як заробляють у Польщі та які ризики у 2026 році

Фліпінг нерухомості (польськ. flip nieruchomości) у Польщі й далі залишається популярною стратегією: купити квартиру «нижче ринку», зробити ремонт і продати дорожче. З боку це виглядає просто, але у 2026 році фліпінг — це вже не лише про ремонт і пошук покупця. Важливіша частина — податки, юридичні нюанси, ризики угод та те, як на регулярні перепродажі дивляться податкові органи.

ЗМІСТ

• Що таке фліпінг і як він працює в Польщі
• Скільки можна заробити та від чого залежить прибуток
• Де шукають квартири для фліпінгу
• Податки і ключові правила у 2026
• Регулярний фліпінг як бізнес: позиція суду
• Чи можуть заборонити фліпінг у Польщі
• Плюси, мінуси і ризики
• Поради для українців у Польщі

Що таке фліпінг і як він працює в Польщі

Фліпінг — це короткострокове інвестування в житлову нерухомість, зазвичай на горизонті від кількох місяців до 1–2 років. Схема типова:

• знайти квартиру з дисконтом (поганий стан, складні документи, «терміновий продаж», спадщина тощо);
• порахувати бюджет ремонту, податків і витрат на угоду;
• зробити ремонт/хоумстейджинг;
• продати дорожче, бажано швидко і без «заморожування» грошей.

Фліпінг часто плутають із «купив і здаю в оренду». Це різні моделі: у фліпінгу заробіток переважно формується на перепродажі, тоді як оренда — про регулярний дохід. Якщо вам ближча орендна модель, корисно знати правові нюанси: оренда житла в Польщі: права та важливі нюанси.

Скільки можна заробити та від чого залежить прибуток

Прибутковість фліпу в Польщі сильно залежить від ринку і конкретного об’єкта. Реалістичний підхід — рахувати не «красиву націнку», а чистий результат після всіх витрат. На суму впливають:

• ціна входу (чи справді купили нижче ринку і чому було дешевше);
• вартість ремонту (матеріали + робота + непередбачувані витрати);
• податки та збори (і на купівлі, і на продажі);
• фінансування (власні кошти чи кредит — відсотки «з’їдають» маржу);
• час продажу (чим довше тримаєте квартиру, тим більше витрат на утримання і тим більший ризик зміни цін).

У практиці фліпінгу трапляються як дуже вдалі угоди, так і ситуації, коли прибуток зникає через ремонт, затримки, «сюрпризи» в документах або падіння попиту. Тому фліпінг — це не «легкі гроші», а бізнес із ризиком.

Де шукають квартири для фліпінгу

Найчастіше фліппери працюють із вторинним ринком, де можна знайти нерухомість зі знижкою. Типові джерела:

• оголошення власників і агентств;
• аукціони (наприклад, komornicze licytacje), але це зона підвищеного ризику;
• продажі «терміново» (розлучення, спадщина, переїзд, проблеми з кредитом);
• угоди через агента, який шукає «недооцінені» об’єкти.

Якщо ви паралельно розглядаєте купівлю «для себе» або зміну міста, допоможе добірка майданчиків: як знайти житло в Польщі: кращі сайти (там же зручно моніторити й ринок продажу).

Податки і ключові правила у 2026

Податкова частина — одна з найважливіших у фліпінгу. У 2026 році варто пам’ятати про кілька базових принципів:

• Правило 5 років: продаж нерухомості до спливу 5 років (рахунок ведеться за правилами польського законодавства) може означати податок із доходу. Водночас існує механізм «житлових цілей» (коли кошти спрямовуються на власні житлові потреби), але у 2026 році податкова практика стала жорсткішою до інвесторів, які намагаються під це «підтягнути» інвестиції.
• PCC при купівлі: на вторинному ринку часто виникає податок PCC, який впливає на вашу економіку угоди. Не закладайте в бюджет лише ціну квартири та ремонт — рахувати треба весь «вхід» у проєкт.
• VAT у ремонті: інколи на ремонтні/будівельні роботи може застосовуватися нижча ставка VAT залежно від виду робіт і об’єкта, але тут легко помилитися — особливо якщо змішуєте матеріали, роботу і різні типи фактур.

Якщо фліпінг для вас — реальна інвестиційна модель, дуже бажано розуміти польський PIT: що таке PIT і як оподатковуються доходи, а також як правильно подають річні декларації: податкова декларація PIT у Польщі.

Регулярний фліпінг як бізнес: позиція суду

Ключова «точка» для 2026 року: якщо ви робите фліпи регулярно і модель виглядає як організована діяльність, податкові органи можуть розглядати це як бізнес. Це не теорія — 25 лютого 2025 року Вищий адміністративний суд Польщі (Naczelny Sąd Administracyjny) у справі II FSK 823/22 підтримав підхід, що повторюваний фліпінг (купівля–ремонт–продаж із метою заробітку) може бути кваліфікований як підприємницька діяльність.

Що це означає практично:

• може виникнути потреба реєстрації діяльності (JDG), ведення обліку, іншого підходу до витрат і доходів;
• можуть з’явитися регулярні податкові та внескові зобов’язання, включно з питаннями ZUS;
• помилки в класифікації доходу можуть коштувати дорого, якщо податкова перекваліфікує операції «заднім числом».

Якщо ви працюєте в Польщі наймано і паралельно розглядаєте фліпінг як додатковий дохід, зручно тримати під рукою базу про ZUS: що таке ZUS і чим він займається.

Чи можуть заборонити фліпінг у Польщі

Фліпінг у Польщі не заборонений. Водночас політичні дискусії навколо нього були й раніше. У 2024 році в Сеймі розглядали проєкт, який у медіа називали «антифліпперським», але він не пройшов (його відхилили на етапі першого читання). Тобто станом на 2026 рік «прямої заборони» немає, але увага держави до теми зберігається — насамперед у податковому вимірі.

Плюси, мінуси і ризики фліпінгу

Переваги фліпінгу:

• можливість заробити на зростанні вартості та грамотному ремонті;
• швидший оборот капіталу, ніж у довгостроковій оренді;
• попит у великих містах часто дозволяє продавати швидше (якщо ціна адекватна ринку).

Недоліки та ризики:

• високий «вхід» у гроші та ризик, що продаж затягнеться;
• ремонт майже завжди має непередбачувані витрати;
• юридичні нюанси (обтяження, співвласники, спадщина, проблеми з документами);
• податкові ризики, особливо при регулярних перепродажах;
• ризик переплати на вході (коли «знижка» лише здається знижкою).

Якщо квартира після «фліпу» певний час здається в оренду, важливо контролювати юридичні моменти й не ігнорувати перевірки. Матеріал у тему: масштабні перевірки власників квартир, які здають житло.

Поради для українців у Польщі: як зайти в фліпінг без зайвих проблем

Якщо ви — українець у Польщі й розглядаєте фліпінг, почніть із бази, яка зменшує ризики:

• Легальний статус і документи: для угод, банку, податків і нотаріуса важливо мати впорядковані документи. Корисний матеріал: що таке PESEL і як його отримати.
• Фінансова модель: рахуйте бюджет «від і до» (ціна купівлі + податки + нотаріус + ремонт + утримання + можливий кредит + витрати на продаж).
• Не починайте з «важких» об’єктів: перший фліп краще робити на простому об’єкті з чистими документами, навіть якщо маржа менша.
• Податки — до угоди, а не після: якщо плануєте робити фліпи системно, одразу думайте про модель оподаткування та ризик перекваліфікації в бізнес.
• Перевірка ринку: у містах на кшталт Варшави, Кракова чи Вроцлава ціни йдуть швидко, але й конкуренція висока — помилка у ціні входу може «з’їсти» весь прибуток.

На сайті ЮА Мігрант ми регулярно пояснюємо українцям у Польщі, як працюють податки, документи та правила ринку. Якщо у вас є досвід фліпінгу або ви лише придивляєтесь до цієї сфери — поділіться думкою в коментарях: для вас це реальна можливість чи занадто ризикований напрям?