Українці лідирують серед іноземців, які купують житло в Польщі: що варто знати?

Тема житла в Польщі для українців давно перестала бути “колись потім”. Хтось втомився від оренди, хтось хоче стабільності для дітей, а хтось — просто зробити розумну інвестицію. І так, українці справді серед лідерів на польському ринку нерухомості. Але за красивими заголовками завжди ховаються нюанси: які саме дані рахують, коли потрібен дозвіл, що попросить банк і на чому люди найчастіше “горять”.

Нижче — оновлений матеріал станом на 2026 рік.

ЗМІСТ

• Що кажуть цифри: запити vs реальні покупки
• Чому українці так активно купують нерухомість у Польщі
• Квартира чи будинок: коли потрібен дозвіл MSWiA
  • Квартира (lokal mieszkalny) — найчастіший сценарій
  • Будинок і ділянка — більше формальностей
• Як купують житло в Польщі: покроково і по-людськи
• Іпотека для українців: що зазвичай вимагають банки
• Ризики й типові помилки: як не втратити гроші та нерви
• Висновок

Що кажуть цифри: запити vs реальні покупки

У старих текстах часто змішують дві різні речі — і через це люди роблять хибні висновки.

• Запити/інтерес (хто питав, дзвонив, цікавився, залишав заявку) — це одне.
• Реальні покупки (угоди у нотаріуса) — це інше.

За даними мережі агенцій Metrohouse, у 2024 році українці становили близько 62,9% іноземців, які зверталися із запитами щодо купівлі житла. Це сильний показник — але він описує саме інтерес.

Якщо дивитися ширше на ринок, то в публічно озвучуваних даних за 2024 рік фігурує цифра 17 330 квартир, придбаних іноземцями у Польщі, а українці — найбільша група покупців (часто вказують орієнтир близько 9 тисяч придбаних квартир). Тобто тренд не випадковий — він стабільний і вже “довгий”.

Чому українці так активно купують нерухомість у Польщі

Причини зазвичай не романтичні, а дуже практичні — і в цьому їх сила.

• Втома від оренди: коли щомісячний платіж великий, психологічно хочеться платити “за своє”.
• Безпека й планування майбутнього: людям важливо “заземлитися”, особливо якщо є діти й школа.
• Робота та кар’єра: чим довше людина в Польщі, тим логічнішим стає рішення купувати.
• Інвестиційний підхід: частина покупців бере квартиру під оренду або як “подушку” на майбутнє.

Зазвичай найбільше купують у великих містах, де є робота, університети та стабільний попит на оренду. Але тренд поступово розповзається і на передмістя — там часто більше площі за ті ж гроші.

Квартира чи будинок: коли потрібен дозвіл MSWiA

Ось момент, на якому варто зупинитися окремо, бо тут найчастіше виникають “сюрпризи”. У Польщі діє правило: іноземець може купувати нерухомість, але інколи для цього потрібен дозвіл Міністерства внутрішніх справ і адміністрації (MSWiA). Водночас існує низка винятків — і саме на них спирається більшість покупок квартир.

Квартира (lokal mieszkalny) — найчастіший сценарій

Для українців найтиповіша покупка — це самостійний житловий локаль (samodzielny lokal mieszkalny), тобто квартира. У багатьох випадках її можна придбати без додаткових дозволів, якщо немає спеціальних обмежень (наприклад, пов’язаних із прикордонною зоною чи специфікою об’єкта).

Практично це виглядає так: ви підписуєте договір у нотаріуса, оплачуєте, реєструєте право власності — і живете собі спокійно. Але важливо, щоб нотаріус та/або ваш юрист перевірили, чи не підпадає конкретна нерухомість під виняткові правила.

Будинок і ділянка — більше формальностей

Коли мова про будинок із землею або саму земельну ділянку, формальностей зазвичай більше. У таких кейсах дозвіл MSWiA трапляється значно частіше. Особливо уважно треба ставитися до:

• нерухомості у strefie nadgranicznej (прикордонній зоні);
• ділянок із с/г призначенням або великою площею;
• ситуацій, де купівля пов’язана з набуттям частки в землі разом із будинком/таунхаусом.

Висновок простий: квартира — зазвичай найлегший шлях. Будинок/земля — реальніше, але майже завжди потребує уважнішої юридичної підготовки.

Як купують житло в Польщі: покроково і по-людськи

Щоб не перетворити купівлю на марафон “помилок і переробок”, тримайте базовий сценарій, який працює у більшості випадків.

1. Визначаєте бюджет: скільки є своїх коштів і скільки — потенційно кредит.
2. Обираєте формат: новобудова (pierwotny) чи вторинка (wtórny). На вторинці — більше перевірок, у новобудові — більше “процесу очікування”.
3. Перевіряєте документи: стан прав власності, обтяження, борги по оплатах, відповідність площ/призначення (це критично).
4. Умова/резервація: інколи підписують umowa rezerwacyjna або przedwstępna, часто з завдатком/аванcом.
5. Нотаріус: фінальний договір (akt notarialny) і подача заяви до księga wieczysta (реєстр).
6. Передача ключів і протокол, перереєстрації лічильників, повідомлення адміністрації/спільноти.

Звучить просто — і так воно є, якщо не ігнорувати перевірку документів. Вона часто економить місяці життя і купу грошей.

Іпотека для українців: що зазвичай вимагають банки

Польські банки можуть кредитувати іноземців, але підхід у кожного банку свій. Проте є набір “класики”, який просять найчастіше.

• Підтвердження легального перебування: часто банкам простіше працювати, коли є karta pobytu (тимчасова або постійна) і PESEL.
• Стабільний дохід: umowa o pracę зазвичай “найулюбленіша”, але B2B/діяльність теж можливі, просто вимоги жорсткіші.
• Історія в Польщі: рахунок у банку, регулярні надходження, відсутність прострочок — усе це підсилює позицію.
• Перший внесок: чим більший — тим спокійніше банк дивиться на заявку.

Якщо плануєте кредит, найкраще заздалегідь “підготувати ґрунт”: тримати зарплату на рахунку, не робити хаотичних боргів і не стрибати з роботи на роботу без потреби.

Ризики й типові помилки: як не втратити гроші та нерви

Найчастіше проблеми не в “цінах”, а в деталях, які люди пропускають на радощах. Ось короткий чек-лист “бережи себе”.

• Не платіть завдатки “на слово”: тільки за договором і з чіткими умовами повернення/неповернення.
• Перевіряйте реальний стан документів: що саме продають, хто власник, чи є обтяження, чи все відповідає тому, що вам показали.
• Обережно з “суперзнижками”: інколи дешевше — бо є причина (юридична, технічна, сусідська, яка завгодно).
• Закладайте бюджет на додаткові витрати: нотаріус, податки/оплати, комісії, ремонт, меблі — вони “вилазять” завжди.
• Мова і переклад: якщо польська ще “не ваша”, беріть людину, яка пояснить договір нормальними словами. Підписувати “не зрозумів, але підписав” — погана ідея.

Головне правило: не поспішайте там, де потрібна перевірка. На огляди квартири можна витратити день. На виправлення помилки в документах — пів року.

Висновок

Українці дійсно залишаються найактивнішими серед іноземців на польському ринку житла — і за інтересом, і за реальними покупками. Але успішна купівля — це не “встигнути першим”, а зробити правильно: розуміти різницю між квартирою та землею, тверезо оцінювати кредитні можливості й уважно ставитися до документів.

Більше інформації про умови купівлі нерухомості українцями у Польщі можна знайти на сайті ЮА Мігрант: https://ua-migrant.pl.

А ви плануєте купувати житло в Польщі — чи поки придивляєтесь? Напишіть у коментарях, що саме стримує (кредит, документи, ціни, район) — і який сценарій вам ближчий: “для себе” чи “як інвестиція”.