Іпотека для іноземців у Німеччині: як українцям придбати власне житло

Мрія про власну квартиру або будинок у Німеччині стає дедалі актуальнішою для багатьох українців, які залишили домівки через війну та прагнуть оселитися в новій країні. Проте отримання іпотеки іноземцем у Німеччині — це процес, що має свої особливості, умови й підводні камені. У цьому матеріалі розглянемо, хто і за яких умов може отримати іпотечний кредит, що потрібно для цього підготувати, і які варіанти фінансування є доступними.

Цей гід підготовлено редакцією сайту ЮА Мігрант — для українців, які вже живуть або планують оселитися в Німеччині.

Чи можуть іноземці отримати іпотеку в Німеччині?

Так, можуть. Але умови отримання іпотечного кредиту напряму залежать від кількох факторів:

• Правовий статус — наявність Aufenthaltstitel (ВНЖ) або Niederlassungserlaubnis (ПМЖ) суттєво впливає на рішення банку.
• Рівень доходів і стабільність працевлаштування — безстроковий контракт (unbefristeter Vertrag), досвід роботи в Німеччині, висока кваліфікація.
• Кредитна історія (SCHUFA) — має бути чистою, без прострочень.
• Початковий внесок — зазвичай банки вимагають щонайменше 15–30% від вартості об’єкта нерухомості.

Додатковий плюс — якщо один із членів родини має ПМЖ або громадянство ЄС. У такому випадку шанси на схвалення кредиту значно зростають.

Який потрібен стартовий капітал?

Припустимо, ви плануєте купити квартиру за 250 000 €. Стандартні витрати виглядатимуть приблизно так:

• Перший внесок (20%) — 50 000 €
• Податок на купівлю (Grunderwerbsteuer) — 3,5–6,5% (від 8 750 до 16 250 € в залежності від федеральної землі)
• Нотаріальні послуги + реєстрація у Grundbuch — приблизно 1,5–2%
• Послуги маклера (якщо є) — до 3,57% з ПДВ

🔎 Разом: вам потрібно мати близько 70 000–80 000 € власних коштів для стандартної угоди.

Які банки працюють з іноземцями?

Не всі банки охоче видають кредити громадянам третіх країн, особливо з тимчасовим ВНЖ. Але є банки, які лояльно ставляться до іноземців, якщо ті відповідають іншим критеріям (високий дохід, стабільна робота, позитивна кредитна історія). При цьому одна й та ж банківська група може мати різну політику в різних містах. Наприклад:

• Sparda Hamburg може надати кредит іноземцю з ВНЖ;
• Sparda Hannover — може відмовити за аналогічних умов.

Чи є варіанти з державною підтримкою?

Так. Наприклад, програми KfW-Bank підтримують сім’ї, які купують або модернізують житло:

• KfW 124 – до 100 000 € під знижену ставку.
• Jung kauft Alt – спеціальна підтримка для молодих сімей, які купують старе житло з обов’язковою енергомодернізацією.

👉 Подача заявки відбувається через комерційний банк, тому важливо знати про ці програми ще до оформлення іпотеки.

Що впливає на шанси отримати кредит?

Позитивно:

• довготривалий контракт;
• висока кваліфікація (ІТ, медицина, інженерія);
• стабільний дохід;
• ПМЖ;
• власний капітал понад 20–30%;
• хороша історія SCHUFA.

Негативно:

• короткостроковий ВНЖ;
• фріланс/самозайнятість;
• нещодавня зміна роботи;
• вік 55+;
• наявність інших активних кредитів.

Корисні поради:

• Не використовуйте онлайн-калькулятори іпотеки без розуміння механізму SCHUFA — часті запити можуть знизити ваш кредитний рейтинг.
• Уникайте необґрунтованого оптимізму — оцінюйте не лише вартість житла, а й усі додаткові витрати (ремонт, меблі, переїзд).
• Порадьтеся з іпотечним брокером, бажано з досвідом роботи з іноземцями — це допоможе уникнути помилок, які коштують тисячі євро.

Власне житло в Німеччині — це не лише про комфорт, а й про інвестицію в майбутнє. Сподіваємося, ця стаття стала корисним орієнтиром для тих, хто планує зробити важливий крок у новому житті. Ваш досвід і думки також важливі — цікаво буде побачити, як інші українці пройшли цей шлях.