Як побудувати власний будинок у Німеччині: повний гід для українців

Мати власний дім у Німеччині — мрія багатьох. Для когось це шанс створити затишне житло для сім’ї, для інших — надійна інвестиція в майбутнє. Незважаючи на високі ціни, бюрократію та складність організації будівництва, з кожним роком все більше українців вирішують зводити житло власноруч, не обмежуючись варіантами «з вторинки».

У цій статті — покроковий гід про те, як реалізувати мрію про свій дім у Німеччині: від оцінки бюджету до оформлення договору на будівництво.

Матеріал підготовлено спеціально для читачів платформи ЮА Мігрант — ресурсу для українців, які живуть і працюють у Німеччині.

Чи варто будувати будинок у Німеччині?

У Німеччині більшість людей роками винаймають житло — і це нормально. Закон добре захищає орендарів, а оренда іноді дешевша й гнучкіша, ніж утримання власного будинку. Проте, власне житло — це:

• свобода планування простору;
• можливість інвестувати у власність, а не платити «в повітря»;
• спосіб заощадження на довгу перспективу, адже ціни на нерухомість у Німеччині зростають.

Перш ніж будувати, варто також розглянути варіант купівлі готового будинку — це швидше, але не завжди дешевше, і рідко відповідає всім побажанням щодо планування.

Покроковий план будівництва будинку в Німеччині

Ось базові етапи:

1. Фінансовий аудит — оцініть бюджет і можливості отримання іпотеки.
2. Пошук земельної ділянки — найважчий і найдорожчий етап.
3. Проєкт будинку — типовий чи індивідуальний.
4. Пошук забудовника — з перевіреним досвідом.
5. Складання кошторису — включаючи всі приховані витрати.
6. Оформлення контракту — з чітко прописаними умовами.

Земля під забудову: де шукати?

Знайти ділянку під забудову в Німеччині — складно. Найкращі варіанти миттєво розкуповуються. Шукати варто:

• На порталах нерухомості: ImmobilienScout24, ImmoWelt, Immonet.
• Через місцеві адміністрації — іноді там пропонують вигідні варіанти.
• У газетах з оголошеннями (особливо у невеликих містах).
• На спеціалізованих аукціонах (Zwangsversteigerung).

Перед купівлею обов’язково перевірте:

• наявність підключення до води, каналізації, електрики (Erschließung);
• записи в земельній книзі (Grundbuch);
• можливість забудови згідно з місцевим Bebauungsplan.

Проєкт і тип будинку

Типові варіанти: цегляний будинок (Massivhaus), збірний (Fertighaus), дерев’яний (Blockhaus), каркасний (Skeletthaus). Найпопулярніші серед німців — збірні та цегляні.

Важливо враховувати:

• енергоефективність (Energieklasse) — впливає на вартість опалення та доступ до державних субсидій;
• джерело опалення — газ, тепловий насос, сонячна енергія;
• наявність підвалу, мансарди, сонячних панелей;
• планування кухні — визначає розводку електрики та води.

Фінансування та податки

Будівництво будинку в Німеччині обійдеться приблизно в 250 000 – 500 000 євро, залежно від регіону, матеріалів та обсягу робіт.

Банки зазвичай вимагають:

• мінімум 10–20% власних коштів;
• стабільний дохід;
• позитивну кредитну історію (SCHUFA);
• посвідку на проживання (ідеально — постійну).

Також передбачте додаткові витрати:

• послуги нотаріуса;
• податок на придбання землі (Grunderwerbsteuer);
• плата за реєстрацію у земельному реєстрі;
• інші супутні витрати (підключення комунікацій, технічні звіти, тераса, паркан, озеленення).

Забудовник і договір

Під час вибору забудовника звертайте увагу:

• чи має фірма досвід роботи;
• які матеріали вона використовує;
• чи надає гарантії на будівництво;
• які умови оплати (найкраще — поетапна).

У договорі мають бути прописані всі деталі: терміни, матеріали, обсяг робіт, штрафи за порушення зобов’язань.

Варто знати

• У багатьох містах Німеччини, як-от Берлін, Гамбург, Дрезден, Мюнхен, Кельн, існують окремі правила містобудування, що регулюються Bauamt — перед початком проєкту слід туди звернутись.
• Якщо ділянка під забудову здається в оренду (Pacht), обов’язково перевірте термін і умови оренди — це може бути до 99 років.

Будівництво дому в Німеччині — непростий, але цілком реальний процес. Це можливість реалізувати власне бачення затишку, стабільності та незалежності. А ваш досвід, міркування чи поради можуть бути корисними для інших — поділіться ними нижче.