Власники порожніх квартир у Польщі можуть зіткнутися з новим податком

У Польщі вже кілька років тривають дискусії про запровадження спеціального податку на порожні квартири (так званий «podatek od pustostanów»). Станом на кінець 2025 року окремого загальнодержавного податку з такою назвою ще немає, але на рівні законодавства та окремих міст з’являються рішення, які фактично роблять утримання порожнього житла дорожчим. Для українців у Польщі це може означати зміни як для орендарів, так і для власників квартир.

Нижче пояснюємо, що вже діє зараз, які зміни обговорюються та чого очікувати власникам і орендарям у найближчі роки.

ЗМІСТ

• Поточна ситуація станом на кінець 2025 року
• Чому Польща хоче боротися з порожніми квартирами
• Які податки і зміни обговорюються
  • Місцеві рішення гмін щодо пустих квартир
  • Загальнодержавні проєкти: антисспекуляційний і катаcтральний податки
• Як це працює в інших країнах
• Наслідки для ринку та для українців у Польщі
• Що варто зробити власникам уже зараз
• Висновки

Поточна ситуація станом на кінець 2025 року

Формально в польському законодавстві поки що немає окремого загальнодержавного податку з офіційною назвою «податок на порожні квартири». Натомість діє податок на нерухомість, а ставка залежить від того, як використовується будівля чи локаль: для житлових цілей діє нижча ставка, для об’єктів, що трактуються як пов’язані з бізнесом — значно вища.

У 2025 році деякі міста та гміни почали активніше використовувати можливості, які дає чинне законодавство: частину порожніх квартир (особливо у девелоперів та інвестиційних фондів) вони намагаються трактувати як об’єкти, пов’язані з господарською діяльністю. У такому випадку податок може зростати в десятки разів порівняно з типовою ставкою для житла, що реально використовується мешканцями.

Тобто, навіть без окремого «податку на пустостани», власники певних категорій порожніх квартир уже сьогодні можуть отримати значно вищі рахунки за податок на нерухомість, особливо в найбільших містах.

Чому Польща хоче боротися з порожніми квартирами

Зростання цін на житло та оренду в Польщі створює серйозні труднощі як для поляків, так і для іноземців — зокрема українців, які виїхали від війни та будують тут життя. Водночас у країні нараховуються сотні тисяч, а за деякими оцінками — понад мільйон порожніх квартир, які або стоять без мешканців, або використовуються як «скарбничка» для капіталу.

Основні причини, через які держава та самоврядування хочуть обмежити кількість пустих квартир:

• надто висока вартість оренди у великих містах (Варшава, Краків, Вроцлав, Гданськ);
• нестача доступних квартир для молоді, сімей з дітьми й іноземців, які працюють у Польщі;
• велика кількість квартир, які тримаються порожніми з інвестиційною метою, часто без реального використання;
• суспільний тиск: коли люди не мають де жити, а поруч роками стоять закриті квартири, це викликає зрозуміле обурення.

Саме тому дискусія про додаткові податки або підвищені ставки для порожніх квартир у Польщі стає все активнішою.

Які податки і зміни обговорюються

Місцеві рішення гмін щодо пустих квартир

Деякі міста вже оголосили про більш жорстку політику щодо пустих квартир, використовуючи чинний податок на нерухомість. Логіка проста: якщо квартира роками стоїть порожньою, особливо в новобудові, або куплена великим інвестором, місто може спробувати трактувати її як об’єкт, пов’язаний з господарською діяльністю, а не як «звичайне» житло.

У такому випадку ставка податку на нерухомість може зрости у багато разів порівняно з базовою житловою ставкою. Це вже сьогодні відчутний сигнал для девелоперів, інвестиційних фондів і власників кількох квартир, які не поспішають їх здавати або продавати.

При цьому важливо розуміти: для звичайної родини, яка живе у своїй квартирі, нічого не змінюється — вона й далі платить податок як за житло. Вищі ставки стосуються радше порожніх квартир, які не використовуються для задоволення житлових потреб.

Загальнодержавні проєкти: антисспекуляційний і катаcтральний податки

Паралельно тривають політичні дискусії щодо ширших, загальнодержавних змін:

• антиспекуляційний податок від третьої і наступних квартир — ідея полягає в тому, щоб додатково оподатковувати власників, які мають 3 і більше житлових об’єктів; це має зменшити спекуляцію й мотивувати власників виводити квартири на ринок;
• податок катаcтральний — податок, прив’язаний до вартості нерухомості (а не тільки до її площі). Першими кандидатами на такий податок можуть стати власники кількох дорогих квартир у великих містах.

Станом на грудень 2025 року ці проєкти ще обговорюються, політичні партії готують законопроєкти, але конкретні правила й дати набуття чинності все ще залежать від рішень парламенту. Тобто ситуація для власників може змінитися вже в найближчі роки, але остаточна форма податків поки не затверджена.

Як це працює в інших країнах

Польща не є винятком — окремі форми податку на порожні квартири вже діють в інших країнах і містах.

Наприклад, у Ванкувері (Канада) податок на порожнє житло запровадили ще у 2017 році. Це дозволило суттєво скоротити кількість незаселених квартир і «витягнути» частину житла на ринок. Водночас це не стало чарівною пігулкою — орендні ставки залишилися високими, а попит продовжує перевищувати пропозицію.

У Німеччині, Франції та ряді інших країн також існують механізми, що змушують власників не тримати квартири роками порожніми. Це може бути або спеціальний податок, або підвищені збори, або суворіші правила щодо інвестиційних квартир.

Досвід цих країн показує: податок на пусті квартири може збільшити кількість доступного житла, але сам по собі не гарантує різкого падіння орендних цін. Потрібен комплексний підхід — підтримка будівництва, розвиток орендного сектору, соціальне та комунальне житло.

Наслідки для ринку та для українців у Польщі

Запровадження вищих податків для пустих квартир або нових форм оподаткування може мати як позитивні, так і негативні наслідки.

Можливі позитивні ефекти:

• більше квартир з’явиться на ринку оренди, бо власникам стане невигідно тримати їх порожніми;
• посилення конкуренції між орендодавцями може стримувати зростання орендних ставок;
• молодим людям, сім’ям з дітьми та мігрантам (у тому числі українцям) може бути легше знайти житло;
• частина інвестиційних квартир може вийти на продаж, що трохи охолодить ринок та зменшить перегрів цін.

Можливі негативні наслідки:

• додаткові податкові витрати для власників, які мають кілька квартир, можуть бути «перекладені» на орендарів через вищі ціни;
• зниження привабливості інвестицій у житлову нерухомість для частини інвесторів;
• можливі суперечки з податковими органами щодо того, чи вважати конкретну квартиру житловою, чи пов’язаною з бізнесом;
• ризик того, що зміни будуть впроваджені швидко і без перехідного періоду, а власники не встигнуть підготуватися.

Для більшості українців у Польщі, які орендують житло, головне питання — чи допоможуть ці зміни знизити або хоча б стабілізувати ціни на оренду. Якщо власників дійсно мотивують не тримати квартири порожніми, пропозиція житла зростатиме, а це працює в інтересах орендарів.

Для тих українців, які вже купили у Польщі свою квартиру або кілька квартир, важливо уважно стежити за змінами та, за потреби, консультуватися з податковим консультантом чи бухгалтером, щоб правильно спланувати податкове навантаження.

Що варто зробити власникам уже зараз

• Проаналізувати, чи дійсно вигідно тримати квартиру порожньою. Утримання житла (квартплата, медіа, внески до спільноти, податки) стає дедалі дорожчим, навіть без окремого «податку на пустостани».
• Розглянути здачу квартири в оренду. Навіть якщо це не довгострокова оренда, а, наприклад, оренда на рік-два, це може покрити значну частину витрат на утримання житла.
• Перевірити, як ваша гміна підходить до оподаткування пустих квартир. У різних містах підхід до порожніх локалів відрізняється. Вартує зайти на сайт гміни або поговорити в уряді міста (urząd miasta/urząd gminy).
• Слідкувати за загальнодержавними змінами. Якщо у вас 3 і більше квартир у Польщі, нові антисспекуляційні або катаcтральні податки можуть торкнутися безпосередньо вас у найближчі роки.

Висновки

У Польщі поки що немає єдиного загальнодержавного податку на порожні квартири, але тенденція очевидна: утримувати житло, яке роками стоїть без мешканців, стає дедалі менш вигідно. Міста вже використовують вищі ставки податку на нерухомість щодо частини пустих квартир, а в парламенті обговорюються нові форми оподаткування власників кількох об’єктів.

Для українців у Польщі це означає, що в середньостроковій перспективі може з’явитися більше пропозиції на ринку оренди, а умови для «спекулятивних» інвестицій стануть жорсткішими. Водночас важливо пам’ятати, що податок на пусті квартири сам по собі не вирішить проблему високих цін — потрібні й інші кроки держави щодо будівництва та підтримки доступного житла.

А як ви ставитеся до можливого посилення оподаткування порожніх квартир? Обговорюйте цю тему у коментарях наЮА Мігрант. Нам цікаво почути вашу думку!