Як зняти квартиру в Німеччині – інструкція

Знайти і орендувати квартиру в Німеччині може стати справжнім викликом, особливо якщо ви вперше зіштовхуєтесь з місцевим ринком нерухомості. Від розуміння законодавчих нюансів до вибору правильного району та переговорів з власником – процес може здатися заплутаним. Ця стаття призначена, щоб полегшити вам цей шлях, надавши чітку інструкцію з оренди житла в Німеччині. Тут ви знайдете крок за кроком пояснення всього процесу, практичні поради та рекомендації від експертів, які допоможуть вам знайти ідеальне місце для проживання.

ЗМІСТ

• Пошук
• Скорочення
• Ціни
• Договір
• Статистика
• Якщо не знайшлося

Пошук житла у Німеччині

Пошук місця проживання у Німеччині для мігранта стає першим серйозним випробуванням. Впоратися із завданням непросто навіть бюргерам. Частина німецьких міст настільки перенаселена, що оренда квартири перетворюється на найскладніший квест із неймовірними сюжетними поворотами та несподіваними розв’язками.

Мігранту складніше на порядок: недостатнє знання мови, нерозуміння особливостей оренди житла, незнання законів – це ще неповний список перешкод. Німці аж ніяк не прагнуть здавати нерухомість іноземцям. Щоб ефективно конкурувати з місцевими, доведеться розібратися в цій темі досконало. Завдання статті – дати вичерпну відповідь на питання “як орендувати житло в Німеччині”.

Перейнявшись розумінням тяжкості проблеми, приготуйтеся застосувати весь доступний арсенал способів. Починайте з очевидного: пошук в інтернеті. Найбільший німецький сайт нерухомості – ImmobilienScout24 . За інтерфейсом не відрізняється від стандартних, але функціонально зручніше. Тут зібрані всі послуги:

• Пошук компаній, що допомагають під час переїзду (вантажників, маклерів, агентів, будівельників тощо).
• Замовлення SCHUFA-Auskunft для орендодавців.
• Оцінка вартості житла у Німеччині.
• Форми розрахунку всього, що знадобиться під час переїзду, ремонту, оренди/купівлі житла.
• Чеклісти та формуляри документів.

Не обмежуйтесь переглядом пропозицій. Зареєструйтесь на сайті, заповніть профіль, додайте фото, опишіть потреби, вкажіть терміни. Шанс, що оголошення приверне увагу орендодавця, є ненульовим.

Важливо: подбайте, щоб спілкування відбувалося зрозумілою німецькою чи англійською. Не знаєте мову на достатньому рівні – не відлякуйте німців помилками.

Збережіть критерії пошуку та перевіряйте пропозиції кілька разів на день. З’явився відповідний варіант – негайно реагуйте. У великих містах вигідні пропозиції господарі деактивують за 2-3 години, отримавши десятки запитів. Пишіть запит у форму зв’язку із власником із проханням призначити час перегляду.

Можливості орендувати житло не обмежуються інтернетом. Публікуйте оголошення в соціальних мережах. Німці охоче користуються Facebook. Напишіть друзям, пов’язаним із Німеччиною.

Локальні оголошення місцевих газет – додаткове джерело пропозицій про оренду нерухомості. Регіональні друковані ЗМІ продаються на вокзалах та у кіосках Toto-Lotto.

Підключайте до вирішення проблеми роботодавця. Доречно зробити це ще на етапі укладання договору. Серйозні німецькі фірми наперед надають варіанти тимчасового житла працівникам-іноземця, щоб позбавити співробітників стресу.

Коли терміни підтискають, доведеться звертатися до агентств нерухомості. Не факт, що допоможуть, але випробувати треба. Не кидайте спроб шукати відповідний варіант самостійно! Покладайтеся цілком на маклерів не варто, продовжуйте шукати житло також іншими способами. Провізіон маклеру платить той, хто особисто підписав контракт на пошук чи здачу житла, і лише після укладання орендної угоди.

Огляд житла

На цьому етапі також відбудеться для іноземця (для нас) розрив шаблону. У Німеччині потенційні орендарі теж переглядають житло, але швидше цей процес для господарів об’єкту. Орендодавці прискіпливо перебирають можливих кандидатів, збирають інформацію, просять довести платіжоспособність (Кредитоспроможність). Зазвичай підбір кандидатів може затягнутися на тижні.

Перегляд квартири відбувається так: в узгоджений час із мешканцями (адже наступного орендаря шукають до того, як з’їде попередній) приходять потенційні кандидати. Оглянувши приміщення, бажаючі укласти договір залишають контактну інформацію. Господарі перебирають кандидатури і запитують деталі, що їх цікавлять.

Що цікавить німецьких орендодавців:

• Скільки людей житимуть із головним орендарем.
• Де працює потенційний мешканець, скільки заробляє, докази у вигляді останнього зарплатного листа.
• Доказ кредитоспроможності.

Принесіть ці папери на першу зустріч. Миттєва реакція на запит дасть додатковий шанс отримати добро орендодавця на укладання контракту. Одягайтеся пристойніше, не спізнюйтеся, приходьте у призначений час. Пам’ятайте що німці це пунктуальні та організовані люди в переважній більшості, тому вони очікують від інших того самого.

У Німеччині орендодавець обирає відповідного мешканця і просить заповнювати анкети потенційних кандидатів.

Потенційний наймач також потребує інформації про приміщення. Розпитайте господаря, зацікавленість – додатковий плюс до враження.

• Якщо об’єкт виявився порожнім, дізнайтеся, як це вийшло. Порожні квартири та будинки – нестандартна ситуація в Німеччині.
• Чи підвищилася вартість оренди, порівняно з попереднім контрактом. Дізнайтесь середню ціну за квадратний метр у місті.
• Хтось живе в будинку, що за сусіди за стіною та зверху.
• Розташування найближчого супермаркету.
• Як ходить громадський транспорт, що з паркуванням?
• Рівень шуму вдень та вночі.

Німецькі оголошення, скорочення

В оголошеннях об’єкти поділяються на квартири (Wohnung) та будинки (Haus). Наступний рівень категоризації – за кількістю кімнат (Zimmer).

Для економії простору газетних площ в оголошеннях прийнято користуватися скороченнями. Звичай перекочував і до інтернету. Розшифровка німецьких абревіатур – окрема розвага!

Площа

Розмір житлової площі вказується в квадратних метрах зі скороченням Wfl-Wohnfläche. Сума Розраховується згідно із законом WoFlV.

Кімнати без скошених стін рахуються повністю. Простір під похилою стіною (горищні приміщення), коли від підлоги до стіни вгору менше метра, не рахується. Площа під скосом заввишки 1-2 метри враховується на 50%.

Балкон, тераса, лоджія – чверть площі додається до житлової. Максимум, половина за наявності відповідного дозволу.

Веранди, що опалюються, зараховуються до загальної площі, неопалювані – 50%.

Висновок: вказана площа в оголошенні та корисна житлова площа – різні величини. Прийдіть на огляд нерухомості, щоб скласти повне уявлення.

Кількість та види кімнат

Вказується цифрою за кількістю кімнат та Z або Zi. однокімнатну квартиру – 1Z. Трикімнатна – 3Zi.

До цього скорочення додається інформація про наявність

• кухні (K),
• ванни (B),
• коридору (D),
• тераси (Т). Тераса на даху – ДТ.
• Балкон (теж B, але останнє. Іноді BLK).
• Душ – D. Так, знову.
• Кладовка (AK або AR).
• Додатковий туалет – GWC
• Спальня – SZ.
• Веранда, зимовий сад – WG.

Ванна кімната або душ у квартирі – стандарт. Тому одне D або B вказує на спосіб помитися. А друге – на коридор чи балкон. З незвички складно зрозуміти, потренуйтеся.

Приклади:

• 2ZBB – двушка з ванною та балконом.
• 3ZKBT – трікмнатна, кухня, ванна кімната, тераса.
• 1Zi KDD – однокімнатна, кухня, душ, коридор.
• 1ZKDB – однокімнатна кухня. Душ-балкон чи Коридор-ванна чи Ванна кімната з душем – невідомо. Залежить від особистого розуміння власника методів використання скорочень.
• 4KBDD, 2SZ, GWC, AR, DT – чотири кімнати. Кухня, ванна кімната, душ, коридор, 2 спальні. Туалет для гостей. Кладовка, тераса на даху.

У порядку речей вказати “половинчасте” число кімнат. Наприклад, 2,5Zi. Що означає 2,5 дізнаєтеся відвідавши житло. Можливо одна кімната маленька чи не відокремлена повноцінними стінами.

За кімнати не вважаються коридори, туалети, ванні, кухні та комори.

Поверхи та вид будинку

У Німеччині рахунок поверхів ведеться не з першого, а з нульового. Перший поверх позначається як 0 або EG. ETG із цифрою – номер поверху.

• EG – перший поверх, наземний.
• 1ETG – другий поверх.
• 3ETG – четвертий поверх.
• OG – верхній поверх багатоквартирного будинку.
• DG – горищний поверх – квартира у даху зі скосами стін.
• KG – мінус перший, підвал. У підвальних приміщеннях у Німеччині дбайливі господарі облаштовують квартири під здачу в найм.

До уваги! У квартирі на горищному поверсі (DG) важко підібрати меблі. Лише половина площі під скосами вважається жилою.

Тип будівлі будівлі визначається за скороченнями:

• WE, Whg. квартира.
• WG – гуртожиток, комуналка. До речі так також позначається веранда. Здогадуйтесь.
• ELW – додаткова квартира в будинку на одну родину.
• EFH – будинок на одну родину.
• DHH – половина будинку на 2 господарів із загальною стіною.
• RH – один із ряду будинків із загальними стінами. REH – крайній з такого ряду. RMH – у середині ряду.
• FH, FHS, FMH – сімейний будинок або частина.
• MFH – будинок на кілька сімей.
• HH, HTH – задня частина багатоквартирного будинку з вікнами у двір.

Інші скорочення

• AB – старе будівництво, NB – нова.
• EB – перший мешканець.
• SP, P або PP – паркування, CP – крите паркування, Gge – гараж, TG – підземна стоянка
• SH,ZH – центральне опалення один будинок, FBH – підлога опалення, FW – опалення від центральної котельні, GEH – газовий котел, O або OH – камін
• GK – керамічна плита, GS – посудомийка, WM-Anschl. – кран для пральної машини
• HT – дозволено утримувати свійських тварин
• NR – заборонено палити
• L – ліфт.
• Lam. – ламінат, TeBo – килимове покриття

Вартість оренди житла у Німеччині

Ціна оренди німецької нерухомості складається з двох частин – місячний платіж (Kaltmiete) та плата за комуналку (Nebenkosten). Іноземцеві доведеться бути уважним, щоб правильно оцінити, які витрати включені. Із місячним платежем зрозуміло. Залишилося розібратися з іншими витратами.

Nebenkosten – витрати на комуналку

Передплата за комуналку складає 50 – 250 €. Сюди включаються витрати на опалення, воду, страховку будинку від пожежі, використання електроенергії у “загальних” приміщеннях будинку, вивіз сміття тощо. Наприкінці року власник житла рахує витрати на будинок і порівнює з тим, скільки мешканці виплатили передоплати. Якщо орендарі сплатили менше, надсилається рахунок із проханням про доплату. “Стандартним” є рахунок на 50-70€. Якщо більше, то ймовірно орендодавець мухлює. Якщо мешканець заплатив більше, господар може промовчати. Ви маєте право попросити господаря надіслати звіт про витрати.

У додаткову вартість не включається оплата електроенергії у квартирі, використання міського телефону та інтернету. Про це мешканець піклується самостійно. Причому подбати треба заздалегідь, до в’їзду в квартиру.

Запорука за оренду – Kaution

У Німеччині потрібно внести заставу за квартиру, що орендується, розміром 2-3 місячні плати. Якщо віддати гроші на руки господарям, то це загрожує: орендодавець знайде спосіб не повертати повну суму. Надійніше покласти обумовлену суму в банк на спеціальний ощадний рахунок. Ощадкнижку віддайте власнику житла. Хазяїн гроші зняти з чужого рахунку не зможе. А мешканець – зможе, але тільки отримавши книжку назад.

Тепер бюргери намагаються уникнути сплати кауціонів і укладають поруку за кауціон. За 80-100 € на рік як застава виступає порука страхової організації.

Меблі

Житлові приміщення в Німеччині у 80% випадків здаються НЕ мебльованими. Попередні мешканці забирають або розпродують власні меблі. Єдиний предмет меблів, який найчастіше залишають попередні орендарі – кухня. Адже кухонні шафки компонуються для кожної квартири індивідуально. У переїжджаючих не так багато можливостей забрати шафи та полиці.

В оголошеннях вказують наявність кухні. Трапляється, що кухню доводиться викуповувати у попередніх мешканців. Якщо кухні немає, то купівля нової спонукає наймача на чималі витрати. Проста кухонна обстановка з IKEA обійдеться в 2000 євро мінімум.

Скорочення щодо витрат на оренду

• KM, MKM, NKM – місячна ціна оренди нетто.
• MM, WM, BWM – місячна ціна оренди брутто.
• NK – додаткові та комунальні витрати.
• VB – допустимо поторгуватися.
• VZ – платити вперед.
• BK – супутні операційні витрати, домоуправитель, прибирання.
• HK – витрати на опалення.
• HMS – сервіс хаусмайстра – домоглядача.
• KT – запорука.

Приклад використання скорочень в оголошенні: KM 500+NK+HZK+KT. Розшифровка – ціна оренди 500 € на місяць, додатково плата за комуналку, опалення та заставу.

Приклад підрахунку витрат на оренду в Німеччині

Знайшлася двокімнатна квартира. Повна вартість складає 480€ плюс паркування 20€ та додаткова вартість комунальних послуг 100€. Разом 600 € на місяць видатків.

Потрібно сплатити маклеру за послугу 480 * 2,38 = 1142 €, це якщо спрацював запропонований агентом нерухомості варіант.

Застава становитиме мінімум 960 €.

Якщо в приміщенні залишена кухня, доведеться її викупити. Ціна залежить від площі кухні, якості та віку встановлених побутових приладів: холодильника, печі, посудомийки. Стару кухню попередні власники можуть подарувати, але розраховувати на це не варто.

Вартість переїзду в Німеччині варіюється між 300 – 3000 €, залежно від кількості речей та відстані між старим та новим житлом.

Новоприбулим мігрантам доведеться докуповувати обстановку для мешкання.

Мешканець зобов’язаний стежити за станом знятої квартири. За завдані збитки доведеться заплатити.

Укладання договору на оренду житла

З новим мешканцем підписується контракт. Стандартний шаблон ви можете знайти на ImmobilienScout24. У договорі зазначається орендна плата, передплата за комуналку, додаткові платежі за паркування або інші статті видатків, розмір застави. Зафіксуйте у контракті показання лічильників води, тепла та електрики.

Внесіть у договір виявлені недоліки чи поломки мешкання. По з’їзду житло слід залишати у такому стані, як до в’їзду.

Орендарі зобов’язані утримувати приміщення у відповідному стані згідно з договором. В іншому випадку наймач ризикує відшкодуванням збитків.

Власник може вимагати матеріальне відшкодування, навіть якщо наймачу не висувалося вимог усунути пошкодження перед з’їздом. Орендодавець через суд може добитися грошової компенсації.

Коли висунув орендодавець вимоги до або після припинення орендних відносин, значення не має.

Статистика з оренди квартир у Німеччині

Будівельний бум не впливає на перенаселення німецьких міст. Статистичний показник “кількість конкурентів для перегляду одного об’єкта після публікації оголошення” дає уявлення про проблему. ТОП 10 міст-лідерів:

Конкуренція на оренду житла
Місто	Кількість охочих подивитися
Мюнхен	77
Штутгарт	75
Кельн	53
Фрайбурґ	51
Карлсруе	48
Ганновер	45
Аугсбург	40
Брауншвейг	39
Майнц	36
Берлін	33

77 претендентів на одну квартиру в Мюнхені – божевільна кількість! Але навіть десять кандидатів – це теж проблема. Слід відмітити, що іноземці для німців за замовчуванням ближче до кінця списку.

Очікування у черзі перед переглядом житла у Німеччині в порядку речей.

За статистикою, найменші проблеми з житлом у Хемниці (в середньому 2 кандидати на нове оголошення), Лейпцигу (3), Магдебурзі (3) та Халлі (Заалі) (4).

Кожен сьомий мешканець Німеччини віддає понад 40% доходів на оренду житла – офіційну відповідь уряду на запит депутатів Бундестагу.

У середньому самотній мешканець Німеччини живе на 59 кв. м. і платить за оренду максимум 30% доходів.

Найдорожча середня оренда

Мюнхен – найдорожче місто Німеччини. Це не новина, але вартість оренди шокує знову і знову. Якщо виходити з вищевказаних параметрів – середня площа, не дорожча за 30% зарплати – мюнхенцю буде потрібно непомірний дохід у 82663 € на рік. Сума ненормальна. Не більше ніж 10% німців заробляють більше.

В інших великих метрополіях ситуація не краща.

• Для Штутгарта знадобиться річна зарплата 69 843€
• Вюрцбург – 63 160 €
• Франкфурт – 62 309 €
• Гамбург – 52 906 €
• Кельн – 49 498 €

Між лідерами рейтингу знаходяться також передмістя та сусідні населені пункти. Так, у ТОП-10 за цінами входить регіон навколо Мюнхена, Майнц та Вісбаден біля Франкфурта та Боблінген біля Штутгарта.

Південь Німеччини дорожчий за інші регіони

При нанесенні даних на карту країни, найдорожчі регіони опиняться на півдні: у Баварії та Баден-Вюртемберг у 117 районах зі 140 потрібно заробляти вище за середні німецькі доходи. У 78 регіонах “вище” означає “мінімум на 20%”.

Цікаво, що найдешевші ділянки теж знаходяться в Баварії. У Вунзідель-ім-Фіхтельгебіргу достатньо отримувати 1829 євро брутто на місяць, щоб 30% вистачило на оплату житла. У сусідньому Тіршенройті – 1916 €. У баварському Хофі – 1960 €.

Серед найдоступніших регіонів знаходяться цілі федеральні землі, в яких можна врятуватися від дорожнечі. У Саксонії майже всі невеликі населені пункти і Хемніц досить доступні, тільки Лейпциг і Дрезден виділяються цінами. У Тюрінгії також дешево майже скрізь, крім Ерфурта, Єни та Веймара. У Нижній Саксонії більшість ділянок на карті входять у поняття “недорогі”.

Прикро, що перелік проблемних міст збігається з місцями, де потрібні робочі руки. Мігрант має великі шанси знайти роботу в Кельні і місяцями підшукувати варіанти. А там, де орендувати нерухомість простіше, вакансій майже немає і рівень безробіття вищий за середній.

Самотнім немає сенсу жити у великому місті

Виходячи з розрахунків, з економічного погляду позасімейній людині винаймати квартиру в густонаселеному пункті – марнотратство. У семи найбільших містах Німеччини – Берлін, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Франкфурт, Штутгарт і Дюссельдорф – щоб не платити понад третину зарплати за орендоване житло потрібно заробляти 58689 € на рік.

Кому необхідно жити у населених метрополіях, залишається три варіанти на вибір:

• задовольнятися меншою площею,
• віддавати більше 30% з доходу за оренду нерухомості
• або заробляти набагато вище за середній рівень.

Що робити, якщо орендувати нерухомість не виходить

Потрібно шукати компроміси. Збільшення бюджету – очевидне рішення. Чим вища ціна житла, тим менше претендентів.

Розширюйте площу пошуків. У Німеччині розвинена транспортна інфраструктура. Їздити на роботу з сусіднього району або передмістя часом займає трохи більше, ніж з центру міста.

Зніміть в оренду не дуже відповідний варіант, якщо такий підвернеться. Нехай кількість кімнат менша за необхідне або віддаленість від роботи змушує миритися з тривалими поїздками. Але, продовжувати пошуки далі нічого не забороняє. Вирішувати тільки вам.

В аварійній ситуації доведеться вдатися до тимчасової оренди.