Окказіональний договір оренди в Польщі: що потрібно знати українцям

На польському ринку оренди дедалі частіше зустрічається формат najem okazjonalny — оказіональний договір найму. Він створений так, щоб краще захищати власника житла і спрощувати повернення квартири після завершення договору, але для орендаря означає додаткові формальності та підвищену відповідальність.

Для українців у Польщі (зокрема зі статусом тимчасового захисту) важливо розуміти: що саме підписуєте, які документи справді обов’язкові, у чому ризики та які є винятки. Сайт ЮА Мігрант підготував практичний огляд теми станом на 23.02.2026.

ЗМІСТ

• Що таке najem okazjonalny і кому він підходить
• Чим відрізняється від звичайного договору оренди
• Обов’язкові документи та додатки
• Що з українцями та статусом UKR у 2026 році
• Нотаріус: коли потрібен і що саме підписують
• Ключові умови договору: строк, чинш, кауція, розірвання
• Поради українцям перед підписанням
• Висновок

Що таке najem okazjonalny і кому він підходить

Najem okazjonalny — це особливий тип договору оренди житлового приміщення, який укладають, щоб власник міг швидше повернути квартиру, якщо орендар:

• порушує умови договору (наприклад, не платить);
• не звільняє житло після завершення строку оренди;
• відмовляється виконати законну вимогу виїхати.

Такий договір застосовують лише для проживання (не для офісу/бізнесу), як правило — коли власник хоче мати сильніший юридичний інструмент на випадок проблем із виселенням.

Якщо ви ще на етапі пошуку квартири, може допомогти добірка: 11 кращих сайтів для оренди житла в Польщі.

Чим відрізняється від звичайного договору оренди

Основна різниця в тому, що при оказіональному наймі орендар підписує спеціальні заяви, які дозволяють власнику швидше розпочати примусове виселення, якщо договір закінчився або був розірваний, а орендар не виїжджає добровільно.

Водночас це не означає, що власник може «виселити за 5 хвилин». Процедура все одно має порядок, документи й строки, але за правильно оформлених додатків власнику зазвичай простіше захистити свої інтереси.

Про базові права та нюанси оренди (незалежно від виду договору) читайте тут: оренда житла в Польщі: права та важливі нюанси.

Обов’язкові документи та додатки

Оказіональний договір оренди — це не лише підписаний текст угоди. Щоб він був саме najem okazjonalny, зазвичай потрібні додаткові документи (додатки). У практиці найчастіше йдеться про три ключові блоки:

1. Заява орендаря у формі нотаріального акту про добровільну згоду на виселення та зобов’язання звільнити житло після завершення/розірвання договору.
2. Вказання “запасного” житла (адреси іншого приміщення в Польщі), куди орендар зможе переїхати у разі виконання виселення.
3. Письмова згода власника “запасного” житла (або особи з правом на нього), що орендар та особи з ним можуть там проживати у випадку виселення.

Також пам’ятайте: власник має виконати свій обов’язок — повідомити податкову (Urząd Skarbowy) про укладений оказіональний договір у визначений строк. Якщо цього не зробити вчасно, на практиці зростає ризик, що договір трактуватимуть як звичайний, а не оказіональний.

Що з українцями та статусом UKR у 2026 році

Для українців, які підпадають під правила тимчасового захисту, у Польщі діють спрощення при підписанні najem okazjonalny. Станом на 23.02.2026 ключова практична перевага така:

• орендар зі статусом тимчасового захисту (UKR) зазвичай не зобов’язаний надавати адресу “запасного” житла та згоду його власника на проживання у випадку виселення.

Водночас важливе уточнення: спрощення не означає, що ризиків немає. Орендодавець усе одно отримує сильніший механізм повернення житла, тому умови договору треба читати уважно, а свої обов’язки виконувати без затримок.

Окремо зверніть увагу, що з 5 березня 2026 року змінюються правила, пов’язані з тимчасовим захистом, і на практиці можуть з’являтися додаткові уточнення щодо статусу та документів. Детальніше: тимчасовий захист у Польщі: зміни з 5 березня 2026.

Якщо ви не впевнені, чи зберігаєте статус UKR, перевірте ризики та типові ситуації тут: втрата статусу UKR у Польщі.

Нотаріус: коли потрібен і що саме підписують

Сам договір оренди зазвичай підписують у простій письмовій формі (без нотаріального посвідчення). Але для оказіонального найму ключовий додаток — нотаріальна заява орендаря про добровільне підпорядкування виселенню та зобов’язання звільнити житло після завершення договору.

Навіть якщо ви маєте статус UKR і користуєтесь спрощенням щодо “запасного” житла, нотаріальна заява орендаря зазвичай залишається. Тому варто одразу врахувати час на візит до нотаріуса та підготовку даних (паспорт/документ, адреса житла, дані власника тощо).

Ключові умови договору: строк, чинш, кауція, розірвання

Перед підписанням уважно перевірте, чи в договорі чітко прописано:

• Строк оренди (дата початку та дата завершення). Для оказіонального найму важливо, щоб договір був на визначений строк.
• Чинш (орендна плата) та окремо — оплати за комунальні послуги/адміністративні платежі (щоб не було «сюрпризів»).
• Кауція (застава): сума, умови повернення, строки повернення та за що можуть утримати частину застави (наприклад, борги або пошкодження).
• Порядок розірвання: строки попередження, підстави, форма повідомлення (письмово/електронно).
• Протокол прийому-передачі (стан квартири, лічильники, ключі). Це реально рятує під час повернення кауції.

Якщо ви орендуєте вперше, корисно знати й загальні правила та «підводні камені» ринку. На тлі посилення контролю за орендою почитайте також: перевірки власників квартир, які здають житло в оренду.

Поради українцям перед підписанням

1. Перевірте, хто саме здає квартиру: попросіть документ, що підтверджує право власності або право розпорядження житлом, і дані особи, з якою підписуєте договір.
2. Не підписуйте, якщо не розумієте пунктів: просіть пояснення, переклад або консультацію. Дрібний текст у договорі часто важливіший за “обіцянки на словах”.
3. Домовтеся про протокол стану квартири (фото/відео + лічильники). Це зменшує конфлікти при виїзді.
4. Уточніть, які додатки потрібні саме у вашому випадку: якщо ви зі статусом UKR, перевірте, чи орендодавець правильно розуміє спрощення.
5. Завжди беріть свій примірник договору та додатків. Два підписані екземпляри — базова норма.

Якщо у вас ще немає PESEL або ви не впевнені в документах, почніть з бази: що таке PESEL і як його отримати в Польщі.

Висновок

Оказіональний найм (najem okazjonalny) — популярний інструмент для власників квартир у Польщі, бо дає їм сильніші гарантії повернення житла. Для орендаря це означає більше формальностей і необхідність особливо уважно ставитися до умов договору.

Якщо ви зі статусом тимчасового захисту (UKR), станом на 23.02.2026 діють спрощення щодо “запасного” житла, але головний принцип незмінний: підписуйте лише те, що зрозуміло, зберігайте всі документи та не ігноруйте строки й платежі.