Як купити квартиру в Німеччині: покроковий гід для українців

Придбати власну квартиру в Німеччині — амбітна, але цілком реальна мета для багатьох українців, які проживають у цій країні. Незважаючи на високі ціни на нерухомість, низькі ставки за іпотечними кредитами й стабільність ринку роблять купівлю житла вигідною альтернативою оренді. У цій статті ми детально розповімо, як проходить процес покупки квартири у Німеччині, на що варто звернути увагу, і які приховані витрати очікують на майбутнього власника.

Матеріал підготовлено спеціально для читачів сайту ЮА Мігрант.

З чого почати?

Пошук житла зазвичай починається з перегляду пропозицій на великих порталах нерухомості, таких як:

• ImmobilienScout24
• Immonet.de
• Immowelt.de

Перед тим як домовлятися про перегляд квартири, переконайтеся, що у вас є фінансова база або реалістичне уявлення про доступну суму кредиту.

Іпотека: що потрібно знати

В Німеччині більшість квартир купуються через банківське фінансування. Зазвичай банки вимагають від 15% до 30% вартості житла як початковий внесок.

Щоб отримати схвалення на іпотеку, потрібно:

• мати постійне місце роботи;
• мати дозвіл на проживання з правом працювати;
• надати банку документи про доходи, витрати та поточні фінансові зобов’язання;
• надати інформацію про об’єкт покупки.

📝 До речі, іноземці можуть купувати нерухомість у Німеччині на тих самих умовах, що й громадяни країни.

Процес купівлі: крок за кроком

1. Підбір житла
   Враховуйте локацію, стан будинку, рік побудови, енергоефективність (Energieausweis) та інші фактори.
2. Попереднє погодження з банком (Finanzierungszusage)
   Дає змогу підтвердити продавцю вашу платоспроможність.
3. Попередня угода (Reservierungsvereinbarung)
   Часто вимагається продавцем і супроводжується авансовим платежем (наприклад, 500 €), який згодом зараховується в рахунок покупки.
4. Підписання основного договору купівлі-продажу у нотаріуса
   Нотаріус — обов’язкова сторона угоди. Вартість його послуг — приблизно 1,5% від вартості квартири.
5. Реєстрація у земельному реєстрі (Grundbuch)
   Без цього ви не вважаєтеся власником юридично. Також тут фіксується іпотека.
6. Сплата податку на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer)
   В залежності від федеральної землі ставка коливається від 3,5% до 6,5%. Наприклад:
   • Берлін — 6,0%
   • Баварія — 3,5%
   • Північний Рейн-Вестфалія — 6,5%
7. Передача ключів та складання протоколу прийому
   У документі фіксують показники лічильників, стан приміщення, наявність дефектів.

На що ще варто закласти кошти?

При купівлі квартири в Німеччині, крім вартості житла та податків, враховуйте:

• нотаріальні збори (≈1,5%);
• внесення в земельну книгу (≈0,5%);
• податок на купівлю (від 3,5% до 6,5%);
• ріелторські послуги (якщо є) — іноді до 7,14%;
• послуги перекладача (за потреби);
• ремонт, меблі, кухня;
• переїзд, послуги хаусмайстера, Hausgeld тощо.

Загалом, додаткові витрати можуть скласти до 15% вартості квартири.

Порада: обережність з маклерами

У Німеччині маклер отримує винагороду від покупця або продавця, залежно від ситуації. Звертайте увагу, хто платить комісію (у деяких землях з 2020 року діє принцип 50/50), і чи вказано це в оголошенні.

Чи вигідно купувати житло в Німеччині?

Якщо ви плануєте залишатися в країні надовго, купівля нерухомості має сенс. У порівнянні з орендою, власне житло — це інвестиція. Особливо з урахуванням того, що більшість витрат на утримання житла в оренді також перекладаються на орендаря у вигляді Nebenkosten.

Купівля квартири — це не лише мрія, а й великий крок, який вимагає уваги, часу та знань. Сподіваємося, що цей матеріал став вам у пригоді. Якщо маєте власний досвід купівлі житла в Німеччині або питання — буде цікаво прочитати про це внизу під статтею.