Як продати нерухомість у Німеччині: покрокове керівництво для українців

Зростання цін на житло в Німеччині відкрило можливості не лише для купівлі, а й для вигідного продажу. Якщо ви — власник квартири або будинку і розглядаєте можливість реалізувати об’єкт, ця стаття допоможе розібратися, як правильно організувати продаж, які документи потрібні, які податки доведеться сплатити та як діяти, аби не втратити вигоду.

Матеріал підготовлено спеціально для читачів сайту ЮА Мігрант — інформаційної платформи для українців у Німеччині.

З чого почати?

Продаж нерухомості в Німеччині вимагає чіткого планування. Рекомендується розраховувати на термін від трьох до шести місяців для підготовки, пошуку покупця та оформлення документів. Найголовніші чинники, які впливають на швидкість продажу:

• стан житла (чи потрібен ремонт);
• розташування (місто, район, інфраструктура);
• ринкова вартість.

💡 Порада: у мегаполісах, як-от Берлін, Гамбург, Франкфурт або Мюнхен, попит високий, тож продаж може відбутися швидше, ніж у менших містах.

Визначення вартості

Не орієнтуйтеся лише на суб’єктивні оцінки. Щоб встановити реальну ринкову ціну, скористайтеся:

• професійною оцінкою (наприклад, через сервіси Sprengnetter або vdpResearch GmbH);
• порівнянням з аналогічними об’єктами на платформах: ImmobilienScout24, ImmoWelt, Immonet.

Ціну також варто адаптувати до енергетичного класу будівлі, року побудови, типу опалення та стану комунікацій.

Документи, які потрібно підготувати

Перед публікацією оголошення зберіть повний пакет документів:

• Energieausweis — енергетичний сертифікат обов’язковий.
• Grundriss — план житла з площами та технічними характеристиками.
• Grundbuchauszug — виписка з земельної книги.
• Teilungserklärung — документ для багатоквартирних будинків про спільні частки власності.
• Wirtschaftsplan, Nebenkostenabrechnungen — розрахунки комунальних витрат та план утримання будинку.
• Протоколи зборів співвласників за останні 3 роки.
• Якщо об’єкт здавався в оренду — договір оренди.

Як і де розмістити оголошення

У Німеччині найпопулярніші платформи для продажу житла:

• ImmobilienScout24
• ImmoWelt
• Immonet

Можна скористатись агрегаторами, які одночасно публікують оголошення на кількох ресурсах. Не забувайте:

• зробити професійні фото інтер’єру та фасаду;
• прибрати особисті речі і навести ідеальний порядок;
• описати всі переваги об’єкта: транспорт, інфраструктура, паркінг, енергоефективність.

Що важливо зробити перед візитом покупця?

• Приберіть прилеглу територію, сходову клітку, прибудинкову ділянку.
• За можливості — проведіть дрібний косметичний ремонт.
• Підготуйте відповіді на типові запитання: про витрати, стан даху, теплоізоляцію, сусідів.
• За потреби — залучіть німецькомовного знайомого або рієлтора для переговорів.

Оформлення угоди

Оформлення купівлі-продажу здійснюється через нотаріуса. Він перевіряє права власності, наявність боргів, готує контракт та зачитує його вголос під час зустрічі. Угода укладається після підписання всіма сторонами.

Після цього:

1. Нотаріус вносить попередній запис у Grundbuch.
2. Покупець перераховує гроші.
3. Ви, як продавець, передаєте ключі.
4. Остаточна зміна власника фіксується в земельній книзі.

Чи потрібно платити податок?

У Німеччині не оподатковується прибуток з продажу приватної нерухомості, якщо:

• житло використовувалось для власного проживання не менше ніж протягом двох останніх календарних років;
• або володіння тривало понад 10 років.

Якщо ні — прибуток від продажу потрібно декларувати у Steuererklärung (податковій декларації), а ставка податку залежить від загального річного доходу.

Чи обов’язково продавати через рієлтора?

Ні. Але якщо не маєте досвіду або бажання самостійно вести перемовини, готувати документи та вести переписку з потенційними покупцями — послуги Makler можуть спростити процес.

Проте врахуйте: комісія (зазвичай 3–6% від ціни) у деяких землях частково або повністю лягає на продавця.

Продаж нерухомості в Німеччині — не такий складний процес, як може здаватися, якщо підійти до нього системно та підготуватися заздалегідь. А як у вас проходив процес продажу або які нюанси вас здивували? Можливо, ваш досвід буде корисним іншим.