Як змінилися ціни на житло в Польщі за останні 10 років

Якщо ви живете в Польщі й хоча б раз ловили себе на думці “може, вже час купити своє?”, то ви точно відчули одну річ: житло тут за 10 років стало помітно дорожчим. Причому не “трошки”, а так, що різницю видно навіть без калькулятора — у Варшаві, Кракові чи Вроцлаві ціни сьогодні зовсім інші, ніж у 2015-му.

У цьому матеріалі — чесний і прикладний розбір: що відбулося на польському ринку нерухомості за останнє десятиліття, як відрізняються первинний і вторинний ринок, які міста “вистрілили” найсильніше, і які тенденції виглядають найбільш ймовірними на найближчі роки.

ЗМІСТ

• Ключові цифри за 10 років: Польща та великі міста
• Що відбувається на ринку у 2025–2026: стабілізація, але не «обвал»
• Первинний vs вторинний ринок: де ціни поводяться по-різному
• Міста з найбільш відчутними змінами: короткі висновки
• Чому житло дорожчало: фактори, які рухали ринок
• Прогноз на 2026–2028: що може бути далі
• Поради для українців у Польщі: як читати ціни без ілюзій

Ключові цифри за 10 років: Польща та великі міста

Щоб не загубитися в емоціях, почнемо з бази — із цифр. Для порівняння “в довгу” найзручніше дивитися на індекс цін (коли 2015 рік = 100). А для відчуття “скільки це в злотих” — на ціни за 1 м² у містах.

1) Загальний індекс цін на житло в Польщі (2015 = 100)

За 10 років Польща пройшла шлях від “відносно доступно” до “дорого, але все одно купують”. У національних порівняннях індекс виглядає так:

• 2015: 100,0 (базовий рівень)
• 2023: 188,3 (тобто +88,3% до 2015 року)
• 2024: 198,1 (тобто +98,1% до 2015 року)

Іншими словами: за десятиліття житло в Польщі в середньому майже подвоїлося за індексом цін. А в окремих містах — здорожчання нерухомості відбулося ще швидше.

2) Скільки це “в злотих за метр”: приклади по великих містах

Для українців у Польщі цифри “за метр” зазвичай найважливіші — саме вони впливають на бюджет і рішення “купувати чи чекати”. Порівняймо 2015 рік (медіанні ціни угод на вторинці наприкінці 2015) та 2025 рік (середні ціни пропозицій на вторинному ринку в III кварталі 2025):

• Warszawa (ринок вторинний): 2015 — 7 086 PLN/m² → 2025 (Q3) — 18 244 PLN/m² (+157%)
• Kraków (ринок вторинний): 2015 — 5 793 PLN/m² → 2025 (Q3) — 16 744 PLN/m² (+189%)
• Wrocław (ринок вторинний): 2015 — 5 115 PLN/m² → 2025 (Q3) — 13 432 PLN/m² (+163%)

Так, це порівняння різних типів показників (угоди vs пропозиції), але воно добре передає масштаб зміни: “дешево як у 2015” ринок уже не пам’ятає.

Що відбувається на ринку у 2025–2026: стабілізація, але не «обвал»

У старих матеріалах часто звучить драматично: “ціни впали”, “ринок розвернувся”, “найбільше падіння за X років”. На практиці картина у 2025 році виглядає спокійніше: у багатьох містах темп зростання пригальмував, а на вторинному ринку з’явилися корекції (не всюди й не однакові).

Наприклад, у III кварталі 2025 на вторинному ринку у великих містах коливання цін за квартал були невеликі, а річні зміни різнилися: десь плюс, десь мінус. У Warszawa на вторинці фіксувалася річна корекція приблизно -4% (за даними ринку оголошень), тоді як у Kraków спостерігалося помірне зростання.

А первинний ринок (новобудови) загалом тримався міцніше: у Warszawa середня ціна пропозицій у III кварталі 2025 становила близько 17 322 PLN/m², у Gdańsk — 17 210 PLN/m², у Kraków — 15 982 PLN/m².

Первинний vs вторинний ринок: де ціни поводяться по-різному

Одна з причин плутанини в новинах — люди читають про “падіння”, а потім дивляться на новобудови й бачать зовсім інші цифри. Це нормально: первинка і вторинка живуть у різних ритмах.

• Первинний ринок часто реагує повільніше: забудовники рідше різко знижують ціни, частіше грають комплектацією, акціями, етапами продажу, або змінюють структуру пропозиції.
• Вторинний ринок може коригуватися швидше: власники сильніше залежать від попиту, іпотеки та “настрою покупця”. Саме тут частіше видно знижки або довші строки продажу.
• У деяких містах буває цікава ситуація: вторичка може бути дорожчою за новобудови в середньому (зазвичай через локації, готовність “заїхав і живеш”, центр, транспорт), а в інших — відчутно дешевша.

Тому будь-які твердження “ціни в Польщі падають” або “ціни в Польщі ростуть” без уточнення ринку, міста та періоду — це завжди половина правди.

Міста з найбільш відчутними змінами: короткі висновки

Якщо дуже коротко, то за 10 років найбільш “дорогими історіями” стали саме великі міста, де поєдналися робота, попит, міграція, інвестиції та обмежена пропозиція у хороших локаціях.

• Warszawa — стабільно найдорожчий ринок, навіть з корекціями на вторинці.
• Kraków — один із лідерів за темпами довгострокового зростання; місто “тягне” і попит, і інвесторів.
• Wrocław — сильний ринок із потужним попитом, де за 10 років ціни теж виросли дуже відчутно.
• Gdańsk / Trójmiasto — окрема історія: сезонність, інвестиції “під оренду”, туризм, престижні локації біля моря.

І важливий нюанс: навіть у межах одного міста різниця між районами може бути такою, ніби ви порівнюєте два різні ринки.

Чому житло дорожчало: фактори, які рухали ринок

Ціни не ростуть “просто так”. За останнє десятиліття на польський ринок одночасно тиснули кілька великих сил:

• Зростання доходів і попиту у великих містах — більше людей могли дозволити собі купівлю.
• Іпотека та ставки: періоди дешевшого кредиту розігрівали попит, а подорожчання кредиту — охолоджувало, але не завжди скидало ціни різко.
• Обмежена пропозиція у найкращих локаціях: земля, планування, дозвільні процедури, інфраструктура.
• Міграція та внутрішні переїзди: великі міста притягували людей роботою й навчанням — попит зростав.
• Вартість будівництва (матеріали, робоча сила) — це завжди підкладає “підлогу” під ціни новобудов.
• Інвестиційний попит: нерухомість часто сприймали як спосіб зберегти капітал, особливо в періоди невизначеності.

Прогноз на 2026–2028: що може бути далі

Найімовірніший сценарій на найближчі роки — не “обвал”, а помірний рух з різною поведінкою в різних містах і сегментах. Якщо коротко:

• Великі міста (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto) ймовірно залишаться дорогими: попит там не зникає “за одну ніч”.
• Вторинний ринок може давати більше простору для торгу, особливо якщо квартира “не в формі” (ремонт, планування, поверх, юридичні нюанси) або власнику важливо продати швидко.
• Первинний ринок частіше буде тримати рівень і грати акціями/пакетами, ніж масово скидати ціни.
• Загальний тренд виглядає так: повільніше зростання, можливі локальні корекції, але без гарантії “повернення в 2015”.

Ключові речі, які варто відстежувати, якщо ви плануєте покупку: ставки іпотеки, доступність кредиту, нову пропозицію від забудовників, та реальні угоди (а не тільки оголошення).

Поради для українців у Польщі: як читати ціни без ілюзій

Щоб не зловити розчарування (і не переплатити), тримайте кілька простих правил:

• Порівнюйте однакове з однаковим: угоди з угодами, пропозиції з пропозиціями, первинку з первинкою, вторинку з вторинкою.
• Не робіть висновок з одного заголовка: “ціни впали” в одній статті може означати “мінус 1–4% у конкретному місті на вторинці”, а не загальне здешевшання всього ринку.
• Дивіться на район і транспорт: у Польщі це часто важить більше, ніж “плюс 5 м²”.
• Закладайте бюджет на додаткові витрати: ремонт, меблі, податки/нотаріус, комісії — інакше “дешево” виявляється дуже умовним.
• Якщо купуєте для себе — думайте про життя, а не тільки про інвестицію: ринок ходить хвилями, а комфорт і логістика — з вами щодня.

Портал ЮА Мігрант (https://ua-migrant.pl/) продовжує слідкувати за ситуацією на ринку нерухомості в Польщі та інформувати українців про актуальні зміни та можливості.

А як змінилися ціни у вашому місті або районі — за вашими відчуттями? Діліться спостереженнями у коментарях!