Податок з оренди житла в Польщі у 2026: ставки ryczałt, PIT-28 і строки сплати

Здаєте квартиру, кімнату або будинок у Польщі? Для приватної оренди діє ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: податок розраховується не з прибутку після витрат, а з przychód, тобто з фактично отриманої або доступної вам плати за найм.

На сайті ЮА Мігрант розбираємо, хто має платити податок з оренди житла в Польщі, які ставки діють, коли робити перекази на мікрорахунок, як подати PIT-28 і на що звернути увагу українцям, які мають нерухомість у Польщі або планують здавати її в оренду.

ЗМІСТ

• Кого стосується податок на оренду житла в Польщі
• Яка ставка ryczałt діє для приватної оренди
• Що вважається доходом від оренди
• Коли і як сплачувати податок протягом року
• PIT-28: коли і як подати декларацію
• Чи потрібно реєструвати бізнес для здачі житла
• Подружжя, спільна власність і ліміт 200 000 злотих
• Витрати, пільги і типові помилки
• Які документи варто зберігати власнику житла
• Що буде, якщо не платити податок з оренди
• Короткий чекліст для власника квартири

Кого стосується податок на оренду житла в Польщі

Податок з оренди сплачує особа, яка отримує гроші за здачу нерухомості: квартири, кімнати, будинку, гаража, місця в паркінгу або іншого майна. Якщо ви лише орендуєте житло у власника і платите йому czynsz, то цей податок не є вашим обов’язком як наймача.

Для приватної оренди в Польщі використовується форма ryczałt. Це означає, що податок сплачується з надходжень від оренди, а не з чистого прибутку після ремонту, меблів, кредиту чи інших витрат.

Якщо ви тільки готуєте квартиру до здачі або самі орендуєте житло в Польщі, корисно також знати правила договору, кауції, чиншу й комунальних платежів. Детальніше про це читайте у матеріалі оренда житла в Польщі: права та важливі нюанси для українців.

Яка ставка ryczałt діє для приватної оренди

Для приватної оренди житла в Польщі діють дві ставки ryczałt:

• 8,5% — з річного przychód до 100 000 злотих;
• 12,5% — тільки з тієї частини, яка перевищує 100 000 злотих.

Наприклад, якщо за рік ви отримали 72 000 злотих орендної плати, увесь дохід оподатковується ставкою 8,5%. Якщо отримали 120 000 злотих, то 100 000 злотих оподатковуються за ставкою 8,5%, а 20 000 злотих — за ставкою 12,5%.

Важливо не плутати przychód і прибуток. Якщо орендар платить вам 3 000 злотих щомісяця саме як плату за найм, то податок рахується з цих 3 000 злотих, навіть якщо частину грошей ви витрачаєте на ремонт, меблі, кредит або страхування.

Що вважається доходом від оренди

У приватній оренді податковим доходом зазвичай є умовлений czynsz najmu, тобто плата, яку орендар має сплачувати власнику за користування житлом. Дохід виникає тоді, коли гроші фактично надійшли на ваш рахунок, були передані готівкою або стали доступними для вас.

Якщо орендар запізнюється з оплатою, податок за цю суму не виникає лише через те, що в договорі вже настав строк платежу. Його потрібно врахувати тоді, коли ви реально отримали гроші або могли ними розпоряджатися.

Комунальні платежі, czynsz administracyjny і media

Окрема увага потрібна до платежів за адміністративний чинш, воду, електроенергію, газ, опалення, інтернет та інші media. Якщо з договору прямо випливає, що ці витрати має нести орендар, такі суми зазвичай не включаються до вашого przychód для ryczałt, навіть якщо орендар переказує їх вам, а ви далі розраховуєтесь із постачальниками або wspólnota mieszkaniowa.

Щоб уникнути спорів, у договорі краще чітко розділити:

• czynsz najmu — ваша винагорода за оренду;
• opłaty administracyjne — платежі до wspólnota або spółdzielnia;
• media — вода, газ, електроенергія, опалення, інтернет та інші фактичні витрати;
• kaucja — застава, яка не є вашим доходом у момент отримання, якщо вона має бути повернена орендарю.

Якщо ви не впевнені, як правильно читати польські рахунки за житло, перегляньте пояснення про комунальні платежі в Польщі: czynsz administracyjny, media та rozliczenie.

Коли і як сплачувати податок протягом року

Ryczałt з приватної оренди сплачується протягом року без окремого рішення від податкової. Власник сам рахує суму податку і переказує її на свій індивідуальний податковий рахунок, тобто mikrorachunek podatkowy.

Оплату можна робити:

• щомісяця — до 20 числа наступного місяця за попередній місяць;
• щоквартально — до 20 числа місяця, що настає після кварталу, якщо ви маєте право на квартальне розрахування;
• за грудень або четвертий квартал — до 20 січня наступного року.

Квартальний ryczałt можуть застосовувати ті, хто відповідає умовам для такого способу розрахунку. Для 2026 року орієнтиром є ліміт доходу за попередній рік у розмірі еквівалента 200 000 євро, тобто 851 720 злотих.

Мікрорахунок можна згенерувати тут:
Генератор мікрорахунку

Якщо ви не ведете бізнес і не маєте NIP, мікрорахунок зазвичай генерують за номером PESEL. Якщо ви підприємець, навіть коли оренда не пов’язана з бізнесом, у платіжних даних часто використовується NIP. У призначенні поточного платежу за приватну оренду потрібно вибирати символ форми PPE. Для річного розрахунку використовується PIT-28.

Якщо вам потрібно розібратися з ідентифікаційними номерами в Польщі, окремо пояснюємо, що таке PESEL і як отримати Песель у Польщі.

PIT-28: коли і як подати декларацію

Дохід від приватної оренди за рік потрібно показати у декларації PIT-28. За 2026 рік її подають з 15 лютого до 30 квітня 2027 року.

Подати PIT-28 можна онлайн через сервіс Twój e-PIT, через e-Deklaracje, мобільний додаток e-Urząd Skarbowy або в паперовій формі до податкового управління.

У Twój e-PIT декларація PIT-28 може бути підготовлена в системі, але її потрібно перевірити, за потреби доповнити і самостійно затвердити. На відміну від деяких інших декларацій, PIT-28 не варто залишати без контролю, бо система може не знати всіх ваших фактичних надходжень, платежів і деталей договору оренди.

Докладніше про річні розрахунки читайте в матеріалі податкова декларація про доходи в Польщі PIT.

Чи потрібно реєструвати бізнес для здачі житла

Якщо ви здаєте свою приватну квартиру або кімнату і це не є організованою підприємницькою діяльністю, зазвичай реєструвати бізнес не потрібно. У такому разі оренда розглядається як najem prywatny, а податок сплачується через ryczałt.

Інша ситуація може бути, якщо ви системно здаєте багато об’єктів, надаєте додаткові послуги, працюєте як апарт-готель, займаєтеся короткостроковою орендою або включили нерухомість до активів бізнесу. Тоді правила можуть відрізнятися: можуть з’явитися питання VAT, обліку в бізнесі, каси, рахунків-фактур і форми оподаткування підприємницької діяльності.

Якщо оренда пов’язана з бізнесом або короткостроковим розміщенням туристів, краще окремо проконсультуватися з księgowa або doradca podatkowy, бо проста схема приватної оренди може не підійти.

Подружжя, спільна власність і ліміт 200 000 злотих

Якщо квартира належить подружжю у спільній майновій власності, дохід від оренди за базовим правилом розподіляється між чоловіком і дружиною пропорційно, зазвичай по 50%. Тоді кожен розраховує свою частину доходу.

Подружжя може також подати заяву, щоб увесь дохід від оренди розраховував один із них. У такому випадку підвищена ставка 12,5% застосовується після перевищення 200 000 злотих річного доходу від оренди, а не після 100 000 злотих.

Заяву про розрахування всього доходу одним із подружжя потрібно подати у відповідний строк: до 20 числа місяця після місяця, у якому отримано перший дохід від оренди в цьому році, або до кінця року, якщо перший дохід отримано в грудні. Якщо таку заяву вже подано вчасно, вона може діяти і в наступних роках, доки подружжя не відмовиться від такого способу розрахунку.

Ліміт 200 000 злотих пов’язаний саме із ситуацією подружжя та спільною майновою власністю. Якщо між подружжям є роздільність майна або об’єкт належить не подружжю, а іншим співвласникам, правила потрібно оцінювати окремо.

Витрати, пільги і типові помилки

Головна особливість ryczałt: податок рахується з przychód, тому витрати на квартиру не зменшують базу оподаткування. Не можна просто відняти ремонт, меблі, техніку, страховку, відсотки за кредитом або амортизацію житла.

Водночас окремі податкові відрахування можуть бути доступні в PIT-28 за наявності законних підстав і документів. Це можуть бути, зокрема, деякі пожертви, IKZE, реабілітаційна пільга, інтернет-пільга або термомодернізаційна пільга. Кожна з них має власні умови, ліміти й документи, тому її не варто вписувати автоматично.

Типові помилки власників житла:

• рахувати податок із прибутку після витрат, а не з przychód;
• не розділяти в договорі czynsz najmu, media і opłaty administracyjne;
• вважати kaucja доходом у момент отримання, хоча це застава, яку зазвичай потрібно повернути;
• платити податок на неправильний рахунок або з неправильним символом платежу;
• не подавати PIT-28, бо податок протягом року вже сплачувався;
• змішувати приватну оренду з діяльністю фірми без консультації з бухгалтером.

Якщо маєте також зарплату, umowa zlecenia або інші доходи, їх зазвичай розраховують в іншій декларації, наприклад PIT-37 або PIT-36. Дохід від приватної оренди на ryczałt показують окремо в PIT-28. Корисним буде також матеріал що таке PIT та як оподатковуються доходи фізичних осіб у Польщі.

Які документи варто зберігати власнику житла

Для спокійного розрахунку податку з оренди власнику варто зберігати документи, які підтверджують договір, надходження грошей і розподіл платежів. Це допоможе, якщо податкова попросить пояснення або якщо виникне спір з орендарем.

Мінімальний набір документів:

• договір оренди з чітким поділом на czynsz najmu, opłaty administracyjne, media і kaucja;
• анекси до договору, якщо змінювалась сума оренди або спосіб розрахунків;
• банківські підтвердження надходжень від орендаря;
• підтвердження переказів ryczałt на mikrorachunek podatkowy;
• річну декларацію PIT-28 і UPO, якщо подавали онлайн;
• рахунки за media, розрахунки від wspólnota або spółdzielnia;
• protokół zdawczo-odbiorczy при передачі та поверненні квартири.

Щоб правильно прийняти або здати житло, зафіксувати стан квартири, лічильники та дефекти, перегляньте інструкцію protokół zdawczo-odbiorczy: як приймати або здавати квартиру в Польщі.

Що буде, якщо не платити податок з оренди

Якщо не платити ryczałt або не подати PIT-28, можуть з’явитися податкові борги, відсотки за прострочення, необхідність подавати корекцію декларації та пояснення до urzędu skarbowego. У серйозніших випадках можливі наслідки за правилами податкової або податково-кримінальної відповідальності.

Окремий ризик — невідповідність між фактичними надходженнями на банківський рахунок і податковими деклараціями. Це особливо важливо для людей, які в майбутньому планують показувати легальні доходи в Польщі, подаватися на кредит, карту побиту, довгострокове перебування або інші офіційні процедури.

Якщо для вас важлива легалізація перебування, перегляньте також матеріал карта побиту для українців: документи, переваги та оформлення.

Якщо помилка вже сталася, не варто чекати листа з податкової. Зазвичай безпечніше самостійно перевірити платежі, подати корекцію PIT-28, доплатити податок і відсотки, а в складних ситуаціях звернутися до бухгалтера або податкового консультанта.

Короткий чекліст для власника квартири

Перед здачею житла в Польщі перевірте такі пункти:

• у договорі окремо прописані czynsz najmu, media, opłaty administracyjne і kaucja;
• орендар платить на банківський рахунок або ви маєте інші підтвердження платежів;
• ви знаєте, з якої суми рахується ryczałt;
• ставка 8,5% застосовується до 100 000 злотих річного przychód, а 12,5% — до перевищення;
• податок сплачується на mikrorachunek podatkowy із символом PPE;
• платежі робляться до 20 числа наступного місяця або квартально, якщо ви маєте на це право;
• за 2026 рік потрібно подати PIT-28 з 15 лютого до 30 квітня 2027 року;
• усі договори, підтвердження оплат, UPO і розрахунки зберігаються в одній папці.

Приватна оренда в Польщі може бути відносно простою з погляду податків, якщо з самого початку правильно оформити договір, відокремити орендну плату від комунальних витрат, вчасно платити ryczałt і не забути про PIT-28 після завершення року.