Податки на нерухомість у Німеччині: що повинен знати кожен власник

У Німеччині придбання та володіння нерухомістю — справа не лише престижна, а й фінансово відповідальна. На відміну від багатьох інших країн ЄС, власники нерухомості у ФРН сплачують цілу низку податків: при купівлі, володінні, здачі в оренду та продажу об’єкта. Для українців, які розглядають Німеччину як нову домівку або інвестиційний майданчик, важливо розуміти податкові правила, які можуть суттєво вплинути на бюджет.

📌 Основні податки на нерухомість у Німеччині

Усі операції з нерухомістю супроводжуються такими основними податками:

1. Grunderwerbsteuer – податок на придбання нерухомості (разово при купівлі)
2. Grundsteuer – щорічний податок на володіння нерухомістю
3. Einkommensteuer – податок на прибуток від продажу або оренди

🏠 Податок при купівлі: Grunderwerbsteuer

Цей податок сплачується одразу після укладення договору купівлі-продажу. Його розмір залежить від федеральної землі:

• Баварія – 3,5%
• Берлін – 6%
• Північний Рейн-Вестфалія – 6,5%
• Інші землі варіюються між 3,5% і 6,5%

💡 Щоб зменшити податкове навантаження, деякі покупці вказують окремо вартість меблів або побутової техніки (до 15% від загальної суми) — на них податок не нараховується.

🧾 Щорічний податок на власність: Grundsteuer

Цей податок сплачують усі власники нерухомості незалежно від громадянства. Сума визначається за формулою:

Grundsteuer = Оціночна вартість × Базова ставка × Муніципальний коефіцієнт (Hebesatz)

Кожне місто самостійно встановлює Hebesatz:

• Берлін — 810%
• Мюнхен — 535%
• менші міста — іноді до 1000% або навіть 0%

⚠️ У 2025 році вступлять в дію нові правила розрахунку, де використовуватиметься актуальна ринкова вартість — це може вплинути на збільшення суми податку.

💰 Податок при продажу: Einkommensteuer

Податок на прибуток сплачується, якщо ви продаєте нерухомість раніше ніж через 10 років після покупки. Але:

✅ Якщо ви жили в ній самі протягом останніх двох повних років + в рік продажу — податок не нараховується
❗ Якщо це інвестиційна нерухомість, і ви отримаєте прибуток — доведеться сплатити податок за звичайною ставкою (від 14% до 45%).

🏘️ Податок на орендний дохід

Власники, які здають свою нерухомість, повинні декларувати дохід у податкову як Einkünfte aus Vermietung. Проте дозволяється вираховувати витрати:

• на ремонт,
• комунальні послуги,
• відсотки за іпотекою,
• амортизацію.

💡 У багатьох випадках, якщо врахувати всі витрати, податок можна знизити до нуля або навіть отримати податкове повернення.

⚖️ Додатково: хто може уникнути або зменшити податки?

• Сімейні угоди (наприклад, дарування нерухомості дітям або між подружжям) — звільняються від Grunderwerbsteuer.
• Студенти або люди з інвалідністю можуть претендувати на пільги, якщо житло використовується для особистого проживання.
• Орендарі іноді компенсують Grundsteuer через Nebenkosten — це вказується в контракті.

📌 На сайті ЮА Мігрант ви знайдете більше інформації про житло, податки та права українців у Німеччині. А як ви ставитеся до покупки нерухомості у Німеччині? Чи вважаєте ці податки справедливими? Ваші думки завжди цікаві іншим читачам.