Примусова продаж житла в Нiмеччинi: як працюють аукцiони Zwangsversteigerung

У Німеччині з молотка щороку продають десятки тисяч квартир і будинків. Це житло потрапляє на аукціон через борги власників. Розбираємося, як працює процедура Zwangsversteigerung, хто може взяти участь, і які ризики варто враховувати.

Що таке Zwangsversteigerung?

Примусова реалізація нерухомості через судовий аукціон застосовується тоді, коли власник не виконує зобов’язання перед банком або іншим кредитором. У результаті боргу ініціюється судова процедура, після чого житло виставляється на торги.

Як знайти інформацію про аукціон

Оголошення про майбутні торги публікуються на сайтах земельних судів (Amtsgericht) по всій Німеччині, а також у спеціалізованих онлайн-сервісах. Достатньо ввести в пошуковик слово “Zwangsversteigerung”.

Оголошення містить:

• адресу;
• площу;
• рік забудови;
• кількість кімнат;
• оцінну вартість (Verkehrswert).

Однак повного доступу до квартири зазвичай немає. Часто майно не можна оглянути зсередини, тож рішення доводиться приймати за зовнішніми ознаками та оцінкою експерта.

Хто може брати участь

Громадянство або місце реєстрації не мають значення. Для участі потрібен паспорт і завдаток у розмірі 10% від оцінної вартості житла. Ці гроші можна внести:

• банківським чеком;
• через банківську гарантію;
• попереднім переказом на рахунок суду.

У разі програшу кошти повертаються. Якщо ж переможете — сума йде в рахунок вартості покупки.

Як проходить аукціон

Торги проводять у приміщенні суду або поруч. Суддя зачитує всю інформацію про об’єкт, зокрема й борги, які переходять новому власнику.

Аукціон триває мінімум 30 хвилин. Усі ставки озвучуються вголос. Якщо ніхто не перебиває вашу ставку, аукціон завершується.

Є обмеження:

• якщо запропоновано менше 50% від Verkehrswert — торги вважаються недійсними;
• якщо ставка в межах 50–70%, кредитор може відмовитись.

Успішна покупка можлива або з другої спроби, або при ставці понад 70% від оцінки.

Що після виграшу

Після перемоги суд видає документ Zuschlagsbeschluss. Потім необхідно:

1. Сплатити залишок вартості об’єкта;
2. Сплатити податок на покупку (Grunderwerbsteuer) — від 3,5% до 6,5%;
3. Сплатити внесення в земельну книгу;
4. Підготуватися до можливого виселення колишніх власників або орендарів.

Весь процес займає 4–6 тижнів. У підсумку до вартості варто додати ще 5–10% супутніх витрат.

Чим це вигідно (і чим небезпечно)

Плюси:

• нижча ціна;
• мінімальна конкуренція на деякі об’єкти.

Мінуси:

• відсутність гарантій;
• приховані борги;
• ризик тривалого виселення;
• незрозумілий технічний стан житла.

Zwangsversteigerung може бути вигідною можливістю для тих, хто впевнений у своїй обізнаності з ринком нерухомості в Німеччині. А якщо ви лише досліджуєте тему, радимо почати з консультації з юристом або досвідченим рієлтором.

Цей матеріал підготовлено для читачів сайту ЮА Мігрант: https://ua-migrant.pl/ — онлайн-ресурсу для українців у Німеччині.

А ваш досвід участі в аукціонах чи пошуку недорогого житла в Німеччині може бути цікавим іншим читачам. Не соромтеся ділитися думками нижче.